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Le Mans (72)

VilleMans (72)
Surface67m²
Coût Total86 300€
Loyer Annuel8 296€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 164,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre 67 2 1 hall d'entrée avec rangement intégré 1 salon et cuisine ouverte avec balcon vue dégagée 2 chambres avec rangement intégré 1 salle d'eau moderne avec wc séparé.

Résidence sécurisée Immeuble avec interphone Place de parking libre devant l'immeuble..

A proximité des transports, marché et supermarché. Circuit des 24h du Mans à 10min Grand parc à 9min à pied

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.991931, 0.224378
Total : 86 300€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 2 060€
Valeur du bien : 80 060€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8296€/an
Fourchette totale : 552€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6624€ - 10388€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 378,26 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 343 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-14 343€ (-15.5%)
Marge achat-revente :6 043€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 445,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 139,87€
Coût de l'assurance :7 335,50€
Taxe foncière : 829,57€/an
Soit par mois : 69,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 060 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:300€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 50€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:150€
    Peinture (vérification robinetterie incluse): 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 0€ (vérification incluse dans le prix)
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture des murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 38€/m² = 950€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans les prix. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 30-38€/m² pour les murs et plafonds. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 968 €
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -5 968 €
Résultat foncier Année 1 : 2 327 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 908 €/an
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -3 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 387 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 296 €5 971 €2 788 €2 324 €---
28 462 €3 836 €2 713 €4 626 €---
38 631 €3 758 €2 635 €4 873 €---
48 803 €3 678 €2 555 €5 126 €---
58 979 €3 595 €2 472 €5 385 €---
69 159 €3 509 €2 386 €5 650 €---
79 342 €3 420 €2 297 €5 922 €---
89 529 €3 328 €2 205 €6 201 €---
99 720 €3 234 €2 111 €6 486 €---
109 914 €3 136 €2 013 €6 778 €---
1110 112 €3 035 €1 912 €7 078 €---
1210 315 €2 930 €1 807 €7 384 €---
1310 521 €2 822 €1 699 €7 698 €---
1410 731 €2 711 €1 588 €8 020 €---
1510 946 €2 596 €1 473 €8 350 €---
1611 165 €2 477 €1 354 €8 688 €---
1711 388 €2 354 €1 231 €9 034 €---
1811 616 €2 227 €1 104 €9 389 €---
1911 848 €2 096 €973 €9 753 €---
2012 085 €1 960 €837 €10 125 €---
2112 327 €1 820 €697 €10 507 €---
2212 573 €1 675 €552 €10 898 €---
2312 825 €1 526 €403 €11 299 €---
2413 081 €1 371 €248 €11 710 €---
2513 343 €1 211 €88 €12 132 €---
TOTAL265 712 €70 275 €40 140 €195 438 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742 €+697 €+1 045 €
2+1 742 €+1 388 €+354 €
3+1 742 €+1 462 €+280 €
4+1 742 €+1 538 €+204 €
5+1 742 €+1 615 €+127 €
6+1 742 €+1 695 €+47 €
7+1 742 €+1 777 €-35 €
8+1 742 €+1 860 €-118 €
9+1 742 €+1 946 €-204 €
10+1 742 €+2 033 €-291 €
11+1 742 €+2 123 €-381 €
12+1 742 €+2 215 €-473 €
13+1 742 €+2 310 €-568 €
14+1 742 €+2 406 €-664 €
15+1 742 €+2 505 €-763 €
16+1 742 €+2 606 €-864 €
17+1 742 €+2 710 €-968 €
18+1 742 €+2 817 €-1 075 €
19+1 742 €+2 926 €-1 184 €
20+1 742 €+3 038 €-1 296 €
21+1 742 €+3 152 €-1 410 €
22+1 742 €+3 269 €-1 527 €
23+1 742 €+3 390 €-1 648 €
24+1 742 €+3 513 €-1 771 €
25+1 742 €+3 639 €-1 897 €
Total+43 550 €+58 631 €+-15 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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