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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface83m²
Coût Total192 400€
Loyer Annuel10 429€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-702€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 686,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud, Interphone

Situé au dernier étage d'une résidence des années 60, ce bel appartement se compose d'une entrée avec dégagement desservant les pièces de vie ouvertes lumineuses : un salon avec cheminée en marbre, une salle à manger et une cuisine ouverte.

L'espace nuit comprend trois chambres, une salle d'eau contemporaine ainsi que des WC indépendants. Logement actuellement loué - 464.64 € charges comprises

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.302030, -0.357874
Total : 192 400€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 181 200€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10429€/an
Fourchette totale : 684€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8208€ - 13251€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 014,16 €/m²
Basé sur :1020 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 175 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-27 175€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-25 225€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 019,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 179,42€
Coût de l'assurance :16 354,00€
Taxe foncière : 1 042,92€/an
Soit par mois : 86,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 464,64€/mois
Soit par an : 5 575,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 869,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 571,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-702,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 100€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€ = 9 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 5 500€ = 5 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1 800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€ = 1 800€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 429 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 576 €/an
Calcul : 465 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 161 €
Revenus locatifs : +10 429 €
Charges déductibles : -55 161 €
Résultat foncier Année 1 : -44 731 €(Déficit de 44 731 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 331 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 961 €/an
Revenus locatifs : +10 429 €
Charges déductibles : -13 961 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 531 €/an(Déficit de 3 531 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23331.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 429 €55 167 €6 694 €-44 738 €21 400 €23 338 €23 338 €
210 638 €13 792 €6 519 €-3 154 €3 154 €-23 338 €
310 851 €13 611 €6 338 €-2 760 €2 760 €-23 338 €
411 068 €13 423 €6 150 €-2 356 €2 356 €-23 338 €
511 289 €13 229 €5 956 €-1 940 €1 940 €-23 338 €
611 515 €13 028 €5 755 €-1 513 €1 513 €-23 338 €
711 745 €12 819 €5 546 €-1 074 €1 074 €-23 338 €
811 980 €12 603 €5 330 €-623 €623 €-23 338 €
912 220 €12 379 €5 107 €-160 €160 €-23 338 €
1012 464 €12 148 €4 875 €316 €--23 021 €
1112 713 €11 908 €4 635 €805 €--22 216 €
1212 967 €11 659 €4 386 €1 308 €---
1313 227 €11 402 €4 129 €1 825 €---
1413 491 €11 135 €3 862 €2 356 €---
1513 761 €10 859 €3 586 €2 902 €---
1614 036 €10 573 €3 300 €3 464 €---
1714 317 €10 276 €3 004 €4 041 €---
1814 603 €9 969 €2 697 €4 634 €---
1914 896 €9 652 €2 379 €5 244 €---
2015 193 €9 322 €2 050 €5 871 €---
2115 497 €8 981 €1 709 €6 516 €---
2215 807 €8 628 €1 355 €7 179 €---
2316 123 €8 262 €989 €7 861 €---
2416 446 €7 883 €610 €8 563 €---
2516 775 €7 491 €218 €9 284 €---
TOTAL334 051 €320 198 €97 179 €13 853 €34 980 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 494 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-6 420 €+8 610 €
2+2 190 €-946 €+3 136 €
3+2 190 €-828 €+3 018 €
4+2 190 €-707 €+2 897 €
5+2 190 €-582 €+2 772 €
6+2 190 €-454 €+2 644 €
7+2 190 €-322 €+2 512 €
8+2 190 €-187 €+2 377 €
9+2 190 €-48 €+2 238 €
10+2 190 €0 €+2 190 €
11+2 190 €0 €+2 190 €
12+2 190 €+392 €+1 798 €
13+2 190 €+548 €+1 642 €
14+2 190 €+707 €+1 483 €
15+2 190 €+871 €+1 319 €
16+2 190 €+1 039 €+1 151 €
17+2 190 €+1 212 €+978 €
18+2 190 €+1 390 €+800 €
19+2 190 €+1 573 €+617 €
20+2 190 €+1 761 €+429 €
21+2 190 €+1 955 €+235 €
22+2 190 €+2 154 €+36 €
23+2 190 €+2 358 €-168 €
24+2 190 €+2 569 €-379 €
25+2 190 €+2 785 €-595 €
Total+54 750 €+10 821 €+43 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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