Maison à vendre

Bien expiré

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)

Surface80m²

Coût Total138 940€

Loyer Annuel7 873€

Rentabilité5.67%

Cashflow/mois-148€

Prix : 53 000 €

Surface : 80 m²

Prix au m² : 662,5 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 8

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial CAVET-JACOB, Notaire vous proposent : Maison de ville / village à vendre - COSNE COURS SUR LOIRE (58200)

maison à rénover entièrement, située sur la commune de Cours à deux pas de l'école et environ 3 km du centre-ville de Cosne. Au rez-de-chaussée : 4 pièces, cuisine, salle de bains-wc, une pièce d'eau à aménager, wc, A l'étage : palier, trois chambres, bureau, Grenier Courette devant. Pas de chauffage, huisseries à changer.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 03.86.39.58.90

Annonce de l'étude CAVET-JACOB, Notaire - Notaires à Cosne-Cours-sur-Loire - N° SIRET : 39532724000051

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire

Département : Nièvre

Région : Bourgogne Franche Comté

Code postal : 58200

Coordonnées : 47.418729, 2.953509

Total : 138 940€

Prix d'acquisition : 53 000€

Travaux : 81 700€

Valeur du bien : 134 700€

Frais de notaire : 4 240€

Coût estimé : 4 240€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 80m²

Loyer prédit : 8.20€/m²/mois

Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois

Loyer total estimé : 656€/mois

Loyer annuel estimé : 7873€/an

Fourchette totale : 520€ - 828€/mois

Fourchette annuelle : 6240€ - 9933€/an

Rentabilité brute :5.67%

Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.15%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 471,86 €/m²

Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :117 748 €

Prix d'achat :53 000 €

Décote à l'achat :-64 748€ (-55.0%)

Marge achat-revente :-21 192€ (-18.0%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :138 940€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,80€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :40,52€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 738,33€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 401,16€

Coût de l'assurance :12 157,25€

Taxe foncière : 787,31€/an

Soit par mois : 65,61€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 656,09€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 803,94€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-147,85€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Installation système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage

Quantité: 1 système pour 80 m²

Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des huisseries par des fenêtres double vitrage performantes

Quantité: 10 fenêtres

Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète des 4 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries

Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)

Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture, électricité

Quantité: salon complet (environ 20 m²)

Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant rénovation

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 80 m²

Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de l'installation électrique complète

Quantité: 80 m²

Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité et la conformité

PlomberieOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de la plomberie complète

Quantité: 80 m²

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 700 €(1 021 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:11 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:11 000€
Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Chambres:10 000€
Rénovation complète 4 chambres: 10000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
Salon:6 000€
Rénovation complète salon: 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Isolation:4 000€
Isolation combles: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Électricité:9 600€
Mise aux normes électricité: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Plomberie:9 600€
Mise aux normes plomberie: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 873 €/an

Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an

Base de calcul : Emprunt de 138 940 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 486 €/an

Calcul : 41 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 817 €

Revenus locatifs : +7 873 €

Charges déductibles : -87 817 €

Résultat foncier Année 1 : -79 944 €(Déficit de 79 944 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 58 544 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 117 €/an

Revenus locatifs : +7 873 €

Charges déductibles : -6 117 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 756 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58543.88 € reporté.

Prix d'achat du bien : 53 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 253 €/an

Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 873 €	87 821 €	4 848 €	-79 948 €	21 400 €	58 548 €	58 548 €
2	8 031 €	5 995 €	4 721 €	2 036 €	-	-	56 513 €
3	8 191 €	5 864 €	4 590 €	2 327 €	-	-	54 186 €
4	8 355 €	5 728 €	4 455 €	2 627 €	-	-	51 559 €
5	8 522 €	5 588 €	4 314 €	2 934 €	-	-	48 625 €
6	8 693 €	5 442 €	4 168 €	3 251 €	-	-	45 374 €
7	8 866 €	5 291 €	4 018 €	3 575 €	-	-	41 799 €
8	9 044 €	5 135 €	3 861 €	3 909 €	-	-	37 890 €
9	9 225 €	4 973 €	3 699 €	4 252 €	-	-	33 638 €
10	9 409 €	4 805 €	3 532 €	4 604 €	-	-	29 035 €
11	9 597 €	4 632 €	3 358 €	4 966 €	-	-	24 069 €
12	9 789 €	4 452 €	3 178 €	5 338 €	-	-	-
13	9 985 €	4 265 €	2 992 €	5 720 €	-	-	-
14	10 185 €	4 072 €	2 799 €	6 113 €	-	-	-
15	10 388 €	3 872 €	2 598 €	6 516 €	-	-	-
16	10 596 €	3 665 €	2 391 €	6 931 €	-	-	-
17	10 808 €	3 450 €	2 177 €	7 358 €	-	-	-
18	11 024 €	3 228 €	1 954 €	7 796 €	-	-	-
19	11 245 €	2 998 €	1 724 €	8 247 €	-	-	-
20	11 470 €	2 759 €	1 485 €	8 711 €	-	-	-
21	11 699 €	2 512 €	1 238 €	9 187 €	-	-	-
22	11 933 €	2 256 €	982 €	9 677 €	-	-	-
23	12 172 €	1 991 €	717 €	10 181 €	-	-	-
24	12 415 €	1 716 €	442 €	10 699 €	-	-	-
25	12 663 €	1 432 €	158 €	11 232 €	-	-	-
TOTAL	252 177 €	183 941 €	70 401 €	68 236 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 236 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 873 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 653 €	-6 420 €	+8 073 €
2	+1 653 €	0 €	+1 653 €
3	+1 653 €	0 €	+1 653 €
4	+1 653 €	0 €	+1 653 €
5	+1 653 €	0 €	+1 653 €
6	+1 653 €	0 €	+1 653 €
7	+1 653 €	0 €	+1 653 €
8	+1 653 €	0 €	+1 653 €
9	+1 653 €	0 €	+1 653 €
10	+1 653 €	0 €	+1 653 €
11	+1 653 €	0 €	+1 653 €
12	+1 653 €	+1 601 €	+52 €
13	+1 653 €	+1 716 €	-63 €
14	+1 653 €	+1 834 €	-181 €
15	+1 653 €	+1 955 €	-302 €
16	+1 653 €	+2 079 €	-426 €
17	+1 653 €	+2 207 €	-554 €
18	+1 653 €	+2 339 €	-686 €
19	+1 653 €	+2 474 €	-821 €
20	+1 653 €	+2 613 €	-960 €
21	+1 653 €	+2 756 €	-1 103 €
22	+1 653 €	+2 903 €	-1 250 €
23	+1 653 €	+3 054 €	-1 401 €
24	+1 653 €	+3 210 €	-1 557 €
25	+1 653 €	+3 370 €	-1 717 €
Total	+41 325 €	+27 691 €	+13 634 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles