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Détails du bien

Bien expiré
VilleDaumazan-sur-Arize (09)
Surface284.5
Coût Total275 204
Loyer Annuel25 663
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+471
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 800 €
Surface : 284.5 m²
Prix au m² : 589,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Chaudière Fioul, Jardin

Venez découvrir cette charmante maison de ville T5, de 280m², sur une parcelle de 850m², idéalement située à deux pas de toutes les commodités. Elle se compose, au rez de chaussée, d'une entrée, un grand séjour lumineux de plus de 30m², une cuisine séparée, et une salle à manger donnant sur le jardin. Au premier étage, on retrouve 4 chambres, une salle de bain et un WC séparé. Au second et dernier étage on retrouve trois pièces à emménager en fonction de votre projet, ainsi que des combles de plus de 40m². Un jardin intimiste, un grand garage et un atelier viennent compléter ce bien. Rafraichissements à prévoir. Bien rare sur le secteur, à visiter sans tarder! Bien proposé par Loïc SANCERNI EI, agent commercial (RSAC 824568539) - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Daumazan-sur-Arize
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09350
Coordonnées : 43.143599, 1.316395
Total : 275 204
Prix d'acquisition : 167 800
Travaux : 93 980
Valeur du bien : 261 780
Frais de notaire : 13 424
Coût estimé : 13 424
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 284.5
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2139€/mois
Loyer annuel estimé : 25663€/an
Fourchette totale : 1578€ - 2899€/mois
Fourchette annuelle : 18932€ - 34788€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 204
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :80,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 453,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 789,66
Coût de l'assurance :24 080,35
Taxe foncière : 2 566,34€/an
Soit par mois : 213,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 138,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 667,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :471,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (284.5 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 284.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: salle à manger (25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - bon état général
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 980(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 880
    Isolation combles: 284.5 m² × 40€/m² = 11380€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:42 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1200€ = 42000€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (installation incluse)
  • Rénovation chambres:9 600
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement salle à manger:1 500
    Peinture salle à manger: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement entrée:300
    Peinture entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Daumazan-sur-Arize (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 66 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 663 €/an
Calcul : 2 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 204 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 939
Revenus locatifs : +25 663
Charges déductibles : -106 939
Résultat foncier Année 1 : -81 276(Déficit de 81 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 876
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 959 €/an
Revenus locatifs : +25 663
Charges déductibles : -12 959
Résultat foncier Années 2+ : 12 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59875.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 070(65% de 167 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 966 €/an
Calcul : 109 070 € × 3,636% = 3 966
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 663106 9489 438-81 28421 400 €59 884 €59 884 €
226 17712 7209 19013 457--46 427 €
326 70012 4638 93314 238--32 190 €
427 23412 1968 66715 038--17 152 €
527 77911 9218 39115 858--1 294 €
628 33411 6368 10616 699---
728 90111 3417 81117 560---
829 47911 0357 50518 444---
930 06910 7197 18919 350---
1030 67010 3916 86120 279---
1131 28310 0526 52221 232---
1231 9099 7016 17122 208---
1332 5479 3375 80823 210---
1433 1988 9615 43224 237---
1533 8628 5725 04225 291---
1634 5408 1684 63926 371---
1735 2307 7514 22127 479---
1835 9357 3193 78928 616---
1936 6546 8713 34229 782---
2037 3876 4082 87830 979---
2138 1345 9282 39932 206---
2238 8975 4321 90233 465---
2339 6754 9181 38934 757---
2440 4694 38685636 083---
2541 2783 83530637 443---
TOTAL822 005319 008136 790502 99721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 997
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 389 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 389-6 420+11 809
2+5 3890+5 389
3+5 3890+5 389
4+5 3890+5 389
5+5 3890+5 389
6+5 389+4 621+768
7+5 389+5 268+121
8+5 389+5 533-144
9+5 389+5 805-416
10+5 389+6 084-695
11+5 389+6 369-980
12+5 389+6 662-1 273
13+5 389+6 963-1 574
14+5 389+7 271-1 882
15+5 389+7 587-2 198
16+5 389+7 911-2 522
17+5 389+8 244-2 855
18+5 389+8 585-3 196
19+5 389+8 935-3 546
20+5 389+9 294-3 905
21+5 389+9 662-4 273
22+5 389+10 040-4 651
23+5 389+10 427-5 038
24+5 389+10 825-5 436
25+5 389+11 233-5 844
Total+134 725+150 899+-16 174
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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