Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface73.5
Coût Total117 720
Loyer Annuel12 493
Rentabilité10.61%
Cashflow/mois+168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 73.5 m²
Prix au m² : 1 482,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 32,46 m²), 2 chambres, calme, Pas de balcon

Entre Malpassé et Saint Just, 13013 Marseille dans un immeuble familial et bien entretenue, situé au 2 € étage sans ascenseur, ce bel appartement de 73.51 m² offre 3 pièces dont 2 chambres de 9.29 m² et 11.67 m² (possibilité d'une 3 €), un séjour spacieux de 32.46 m² climatisé et une cuisine ouverte équipée. Salle de bain et WC séparé complètent ce bien pratique et confortable. Double vitrage assurent calme et confort, et une cave vient ajouter un espace de rangement supplémentaire. Idéalement placé à Saint-Just/Malpassé, vous êtes à deux pas des transports, commerces, écoles et services, pour un quotidien simple et agréable. Prix 109 000 € HAI Honoraires à la charge du vendeur. Montant annuel de la quote part de charges courantes: 2000 €. Nombre de lots: 335. Taxe foncière: 1183 €. Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article L. 615-6 du CCH.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.333991, 5.427801
Total : 117 720
Prix d'acquisition : 109 000
Valeur du bien : 109 000
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.5
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12493€/an
Fourchette totale : 813€ - 1333€/mois
Fourchette annuelle : 9758€ - 15995€/an
Rentabilité brute :10.61%
Fourchette de rentabilité :8.29% - 13.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,08 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 046
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-47 046 (-30.1%)
Marge achat-revente :38 326€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 608,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 753,95
Coût de l'assurance :10 006,20
Taxe foncière : 1 183,00€/an
Soit par mois : 98,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 041,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 493 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 383 €/an
Revenus locatifs : +12 493
Charges déductibles : -7 383
Résultat foncier : 5 111 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 4937 3873 8035 107---
212 7437 2843 7015 459---
312 9987 1783 5945 820---
413 2587 0683 4856 190---
513 5236 9553 3716 569---
613 7946 8383 2546 956---
714 0706 7173 1337 353---
814 3516 5923 0087 759---
914 6386 4622 8798 176---
1014 9316 3292 7468 602---
1115 2296 1912 6089 038---
1215 5346 0492 4659 485---
1315 8455 9022 3189 943---
1416 1625 7492 16610 412---
1516 4855 5922 00910 892---
1616 8145 4301 84711 384---
1717 1515 2621 67911 888---
1817 4945 0891 50612 405---
1917 8444 9101 32712 934---
2018 2004 7251 14213 475---
2118 5654 53495114 031---
2218 9364 33775314 599---
2319 3154 13254915 182---
2419 7013 92233815 779---
2520 0953 70412116 391---
TOTAL400 167144 33654 754255 8300Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 830
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624+1 532+1 092
2+2 624+1 638+986
3+2 624+1 746+878
4+2 624+1 857+767
5+2 624+1 971+653
6+2 624+2 087+537
7+2 624+2 206+418
8+2 624+2 328+296
9+2 624+2 453+171
10+2 624+2 581+43
11+2 624+2 711-87
12+2 624+2 846-222
13+2 624+2 983-359
14+2 624+3 124-500
15+2 624+3 268-644
16+2 624+3 415-791
17+2 624+3 567-943
18+2 624+3 721-1 097
19+2 624+3 880-1 256
20+2 624+4 043-1 419
21+2 624+4 209-1 585
22+2 624+4 380-1 756
23+2 624+4 555-1 931
24+2 624+4 734-2 110
25+2 624+4 917-2 293
Total+65 600+76 749+-11 149
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →