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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface73.5m²
Coût Total117 720€
Loyer Annuel12 493€
Rentabilité10.61%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 73.5 m²
Prix au m² : 1 482,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 32,46 m²), 2 chambres, calme, Pas de balcon

Entre Malpassé et Saint Just, 13013 Marseille dans un immeuble familial et bien entretenue, situé au 2 € étage sans ascenseur, ce bel appartement de 73.51 m² offre 3 pièces dont 2 chambres de 9.29 m² et 11.67 m² (possibilité d'une 3 €), un séjour spacieux de 32.46 m² climatisé et une cuisine ouverte équipée. Salle de bain et WC séparé complètent ce bien pratique et confortable. Double vitrage assurent calme et confort, et une cave vient ajouter un espace de rangement supplémentaire. Idéalement placé à Saint-Just/Malpassé, vous êtes à deux pas des transports, commerces, écoles et services, pour un quotidien simple et agréable. Prix 109 000 € HAI Honoraires à la charge du vendeur. Montant annuel de la quote part de charges courantes: 2000 €. Nombre de lots: 335. Taxe foncière: 1183 €. Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article L. 615-6 du CCH.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.333991, 5.427801
Total : 117 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Valeur du bien : 109 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.5m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12493€/an
Fourchette totale : 813€ - 1333€/mois
Fourchette annuelle : 9758€ - 15995€/an
Rentabilité brute :10.61%
Fourchette de rentabilité :8.29% - 13.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,08 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 046 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-47 046€ (-30.1%)
Marge achat-revente :38 326€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 608,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 753,95€
Coût de l'assurance :10 006,20€
Taxe foncière : 1 183,00€/an
Soit par mois : 98,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 041,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 493 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 383 €/an
Revenus locatifs : +12 493 €
Charges déductibles : -7 383 €
Résultat foncier : 5 111 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 493 €7 387 €3 803 €5 107 €---
212 743 €7 284 €3 701 €5 459 €---
312 998 €7 178 €3 594 €5 820 €---
413 258 €7 068 €3 485 €6 190 €---
513 523 €6 955 €3 371 €6 569 €---
613 794 €6 838 €3 254 €6 956 €---
714 070 €6 717 €3 133 €7 353 €---
814 351 €6 592 €3 008 €7 759 €---
914 638 €6 462 €2 879 €8 176 €---
1014 931 €6 329 €2 746 €8 602 €---
1115 229 €6 191 €2 608 €9 038 €---
1215 534 €6 049 €2 465 €9 485 €---
1315 845 €5 902 €2 318 €9 943 €---
1416 162 €5 749 €2 166 €10 412 €---
1516 485 €5 592 €2 009 €10 892 €---
1616 814 €5 430 €1 847 €11 384 €---
1717 151 €5 262 €1 679 €11 888 €---
1817 494 €5 089 €1 506 €12 405 €---
1917 844 €4 910 €1 327 €12 934 €---
2018 200 €4 725 €1 142 €13 475 €---
2118 565 €4 534 €951 €14 031 €---
2218 936 €4 337 €753 €14 599 €---
2319 315 €4 132 €549 €15 182 €---
2419 701 €3 922 €338 €15 779 €---
2520 095 €3 704 €121 €16 391 €---
TOTAL400 167 €144 336 €54 754 €255 830 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624 €+1 532 €+1 092 €
2+2 624 €+1 638 €+986 €
3+2 624 €+1 746 €+878 €
4+2 624 €+1 857 €+767 €
5+2 624 €+1 971 €+653 €
6+2 624 €+2 087 €+537 €
7+2 624 €+2 206 €+418 €
8+2 624 €+2 328 €+296 €
9+2 624 €+2 453 €+171 €
10+2 624 €+2 581 €+43 €
11+2 624 €+2 711 €-87 €
12+2 624 €+2 846 €-222 €
13+2 624 €+2 983 €-359 €
14+2 624 €+3 124 €-500 €
15+2 624 €+3 268 €-644 €
16+2 624 €+3 415 €-791 €
17+2 624 €+3 567 €-943 €
18+2 624 €+3 721 €-1 097 €
19+2 624 €+3 880 €-1 256 €
20+2 624 €+4 043 €-1 419 €
21+2 624 €+4 209 €-1 585 €
22+2 624 €+4 380 €-1 756 €
23+2 624 €+4 555 €-1 931 €
24+2 624 €+4 734 €-2 110 €
25+2 624 €+4 917 €-2 293 €
Total+65 600 €+76 749 €+-11 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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