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Détails du bien

Bien expiré
VilleHéricourt (70)
Surface94m²
Coût Total167 020€
Loyer Annuel8 344€
Rentabilité5.00%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 265,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Bois, Nombre de WC : 1

Votre agence Century 21 D.S.I. à Héricourt vous propose ce bel appartement T3 dans une belle résidence au calme. Il est composé d'une entrée avec cellier, d'une cuisine ouverte sur le séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau, WC indépendant et d'un grand garage (PMR). Bien proposé par Alex STRIMBERG EI, agent commercial (RSAC 940203045) - https://www.century21-dsi-hericourt.com/mentions_legales/

Ville : Héricourt
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70400
Coordonnées : 47.566468, 6.758521
Total : 167 020€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 157 500€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8344€/an
Fourchette totale : 503€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 6032€ - 11543€/an
Rentabilité brute :5.00%
Fourchette de rentabilité :3.61% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,71 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 304 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+17 696€ (+17.5%)
Marge achat-revente :-65 716€ (-64.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :48,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 876,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 410,43€
Coût de l'assurance :14 614,25€
Taxe foncière : 834,41€/an
Soit par mois : 69,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Héricourt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 344 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 020 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 542 €
Revenus locatifs : +8 344 €
Charges déductibles : -45 542 €
Résultat foncier Année 1 : -37 198 €(Déficit de 37 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 042 €/an
Revenus locatifs : +8 344 €
Charges déductibles : -7 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15797.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 344 €45 547 €5 628 €-37 203 €21 400 €15 803 €15 803 €
28 511 €6 898 €5 479 €1 613 €--14 191 €
38 681 €6 744 €5 325 €1 937 €--12 253 €
48 855 €6 584 €5 165 €2 271 €--9 982 €
59 032 €6 419 €5 000 €2 613 €--7 369 €
69 213 €6 248 €4 829 €2 965 €--4 404 €
79 397 €6 071 €4 652 €3 326 €--1 078 €
89 585 €5 888 €4 469 €3 697 €---
99 776 €5 698 €4 279 €4 078 €---
109 972 €5 502 €4 083 €4 470 €---
1110 171 €5 299 €3 881 €4 872 €---
1210 375 €5 090 €3 671 €5 285 €---
1310 582 €4 873 €3 454 €5 710 €---
1410 794 €4 648 €3 229 €6 146 €---
1511 010 €4 416 €2 997 €6 594 €---
1611 230 €4 175 €2 756 €7 055 €---
1711 455 €3 927 €2 508 €7 528 €---
1811 684 €3 669 €2 250 €8 015 €---
1911 917 €3 403 €1 984 €8 515 €---
2012 156 €3 127 €1 708 €9 028 €---
2112 399 €2 842 €1 423 €9 556 €---
2212 647 €2 548 €1 129 €10 099 €---
2312 900 €2 242 €823 €10 657 €---
2413 158 €1 927 €508 €11 231 €---
2513 421 €1 600 €181 €11 821 €---
TOTAL267 265 €155 385 €81 410 €111 880 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 752 €-6 420 €+8 172 €
2+1 752 €0 €+1 752 €
3+1 752 €0 €+1 752 €
4+1 752 €0 €+1 752 €
5+1 752 €0 €+1 752 €
6+1 752 €0 €+1 752 €
7+1 752 €0 €+1 752 €
8+1 752 €+786 €+966 €
9+1 752 €+1 223 €+529 €
10+1 752 €+1 341 €+411 €
11+1 752 €+1 462 €+290 €
12+1 752 €+1 586 €+166 €
13+1 752 €+1 713 €+39 €
14+1 752 €+1 844 €-92 €
15+1 752 €+1 978 €-226 €
16+1 752 €+2 116 €-364 €
17+1 752 €+2 258 €-506 €
18+1 752 €+2 404 €-652 €
19+1 752 €+2 554 €-802 €
20+1 752 €+2 709 €-957 €
21+1 752 €+2 867 €-1 115 €
22+1 752 €+3 030 €-1 278 €
23+1 752 €+3 197 €-1 445 €
24+1 752 €+3 369 €-1 617 €
25+1 752 €+3 546 €-1 794 €
Total+43 800 €+33 564 €+10 236 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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