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Détails du bien

VilleMetz (57)
Surface42.35m²
Coût Total145 180€
Loyer Annuel7 621€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 42.35 m²
Prix au m² : 1 794,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Gaz, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

METZ: F2 idéal pour 1er achat ou investissement comprenant notamment salon avec coin cuisine, 1 chambre, salle de bain avec wc, placard. travaux à prévoir bon rapport qualité/prix ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 640.0 € et 920.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-gp-maizieres-les-metz.com/mentions_legales/

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57050
Coordonnées : 49.131444, 6.159161
Total : 145 180€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 63 100€
Valeur du bien : 139 100€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.35m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7621€/an
Fourchette totale : 508€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6093€ - 9533€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 562,98€
Coût de l'assurance :12 703,25€
Taxe foncière : 762,13€/an
Soit par mois : 63,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42.35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement des placards intégrés
Quantité: entrée (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 100 €(1 490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10000€ (moyenne), Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 2000€ = 11000€
  • Salle de bain:17 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1500€ = 9500€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 720€ = 1800€
  • Entrée:720€
    Peinture entrée: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 480€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 431 €
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -69 431 €
Résultat foncier Année 1 : -61 810 €(Déficit de 61 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 331 €/an
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -6 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40409.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 621 €69 436 €5 066 €-61 815 €21 400 €40 415 €40 415 €
27 774 €6 204 €4 933 €1 570 €--38 845 €
37 929 €6 067 €4 797 €1 862 €--36 982 €
48 088 €5 925 €4 655 €2 163 €--34 819 €
58 250 €5 778 €4 508 €2 471 €--32 348 €
68 415 €5 626 €4 356 €2 789 €--29 559 €
78 583 €5 468 €4 198 €3 115 €--26 445 €
88 754 €5 305 €4 035 €3 450 €--22 995 €
98 930 €5 136 €3 866 €3 794 €--19 201 €
109 108 €4 961 €3 690 €4 148 €--15 054 €
119 290 €4 779 €3 509 €4 511 €--10 542 €
129 476 €4 591 €3 321 €4 885 €---
139 666 €4 396 €3 126 €5 269 €---
149 859 €4 194 €2 924 €5 665 €---
1510 056 €3 985 €2 715 €6 071 €---
1610 257 €3 769 €2 499 €6 488 €---
1710 462 €3 545 €2 274 €6 918 €---
1810 672 €3 312 €2 042 €7 359 €---
1910 885 €3 072 €1 801 €7 813 €---
2011 103 €2 822 €1 552 €8 280 €---
2111 325 €2 564 €1 294 €8 761 €---
2211 551 €2 297 €1 026 €9 255 €---
2311 782 €2 020 €749 €9 763 €---
2412 018 €1 733 €462 €10 285 €---
2512 258 €1 435 €165 €10 823 €---
TOTAL244 113 €168 419 €73 563 €75 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €0 €+1 600 €
8+1 600 €0 €+1 600 €
9+1 600 €0 €+1 600 €
10+1 600 €0 €+1 600 €
11+1 600 €0 €+1 600 €
12+1 600 €+1 466 €+134 €
13+1 600 €+1 581 €+19 €
14+1 600 €+1 699 €-99 €
15+1 600 €+1 821 €-221 €
16+1 600 €+1 946 €-346 €
17+1 600 €+2 075 €-475 €
18+1 600 €+2 208 €-608 €
19+1 600 €+2 344 €-744 €
20+1 600 €+2 484 €-884 €
21+1 600 €+2 628 €-1 028 €
22+1 600 €+2 776 €-1 176 €
23+1 600 €+2 929 €-1 329 €
24+1 600 €+3 086 €-1 486 €
25+1 600 €+3 247 €-1 647 €
Total+40 000 €+25 871 €+14 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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