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Maison de village 3 pièces 60 m²

VilleSallèles-d'Aude (11)
Surface60m²
Coût Total101 760€
Loyer Annuel7 692€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 016,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 60 m²

Située au coeur du village, venez découvrir cette charmante maison de village de type 3, offrant une excellente opportunité pour les investisseurs ou les amateurs de travaux souhaitant personnaliser leur futur chez-soi. Composition du bien :

Au rez-de-chaussée : Un espace de vie comprenant un salon lumineux d'environ 19m2 ainsi qu'un espace cuisine.

À l'étage : Deux chambres (13.41 et 11.90m) ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

Les atouts et points forts :

Gros oeuvre déjà réalisé : La toiture a été remaniée et toutes les ouvertures sont équipées de fenêtres en double vitrage.

Place de parking devant la maison

À prévoir : De nombreux aménagements intérieurs restent à finaliser, notamment la création complète de la cuisine et le remplacement du système de chauffage. Idéal pour un projet de rénovation sur mesure ! Contactez-moi au O7 59 62 22 52 dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Surface : 60 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Sallèles-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11590
Coordonnées : 43.257130, 2.950580
Total : 101 760€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 35 880€
Valeur du bien : 96 880€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7692€/an
Fourchette totale : 471€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 5657€ - 10461€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 063,82 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 829 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-62 829€ (-50.7%)
Marge achat-revente :22 069€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :40,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 538,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 653,76€
Coût de l'assurance :12 211,20€
Taxe foncière : 769,23€/an
Soit par mois : 64,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage des murs et du sol.
Quantité: 2 m² de carrelage et éléments sanitaires
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs (repeinture, réparation) et amélioration de l'éclairage.
Quantité: 19 m² de murs
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs abîmés et éclairage insuffisant.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 880 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 960€
    Rénovation salle de bain: 2 m² de carrelage × 80€/m² = 160€ + Éléments sanitaires (douche, lavabo, WC): 2500€ = 2600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 720€
    Peinture murs: 19 m² × 30€/m² = 570€ + Réparation murs: 200€ + Amélioration éclairage: 180€ = 950€
  • Chambres:3 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ + Main d'œuvre: 500€ = 2000€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sallèles-d'Aude (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 692 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 442 €
Revenus locatifs : +7 692 €
Charges déductibles : -40 442 €
Résultat foncier Année 1 : -32 750 €(Déficit de 32 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 562 €/an
Revenus locatifs : +7 692 €
Charges déductibles : -4 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11350.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 692 €40 446 €3 308 €-32 753 €21 400 €11 353 €11 353 €
27 846 €4 476 €3 219 €3 370 €--7 984 €
38 003 €4 384 €3 127 €3 619 €--4 365 €
48 163 €4 289 €3 031 €3 874 €--491 €
58 326 €4 191 €2 933 €4 136 €---
68 493 €4 089 €2 831 €4 404 €---
78 663 €3 984 €2 726 €4 679 €---
88 836 €3 876 €2 618 €4 961 €---
99 013 €3 763 €2 506 €5 249 €---
109 193 €3 647 €2 390 €5 546 €---
119 377 €3 528 €2 270 €5 849 €---
129 564 €3 404 €2 146 €6 161 €---
139 756 €3 276 €2 018 €6 480 €---
149 951 €3 144 €1 886 €6 807 €---
1510 150 €3 007 €1 749 €7 143 €---
1610 353 €2 866 €1 608 €7 487 €---
1710 560 €2 720 €1 462 €7 840 €---
1810 771 €2 569 €1 311 €8 202 €---
1910 986 €2 413 €1 156 €8 573 €---
2011 206 €2 252 €995 €8 954 €---
2111 430 €2 086 €828 €9 344 €---
2211 659 €1 914 €656 €9 745 €---
2311 892 €1 736 €479 €10 156 €---
2412 130 €1 553 €295 €10 577 €---
2512 373 €1 363 €105 €11 010 €---
TOTAL246 386 €114 976 €47 654 €131 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 615 €-6 420 €+8 035 €
2+1 615 €0 €+1 615 €
3+1 615 €0 €+1 615 €
4+1 615 €0 €+1 615 €
5+1 615 €+1 093 €+522 €
6+1 615 €+1 321 €+294 €
7+1 615 €+1 404 €+211 €
8+1 615 €+1 488 €+127 €
9+1 615 €+1 575 €+40 €
10+1 615 €+1 664 €-49 €
11+1 615 €+1 755 €-140 €
12+1 615 €+1 848 €-233 €
13+1 615 €+1 944 €-329 €
14+1 615 €+2 042 €-427 €
15+1 615 €+2 143 €-528 €
16+1 615 €+2 246 €-631 €
17+1 615 €+2 352 €-737 €
18+1 615 €+2 461 €-846 €
19+1 615 €+2 572 €-957 €
20+1 615 €+2 686 €-1 071 €
21+1 615 €+2 803 €-1 188 €
22+1 615 €+2 924 €-1 309 €
23+1 615 €+3 047 €-1 432 €
24+1 615 €+3 173 €-1 558 €
25+1 615 €+3 303 €-1 688 €
Total+40 375 €+39 423 €+952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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