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Maison à vendre

VilleFontenay-Mauvoisin (78)
Surface206m²
Coût Total373 520€
Loyer Annuel34 798€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+627€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 1 427,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 37 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Exposition ouest, Pas de balcon

Maison ancienne construction 1850 offrant: entrée, séjour double avec cheminée et cuisine équipée, salle d'eau avec toilettes, cuisine d'été. A l'étage, chambre spacieuse avec un coin salle d'eau et toilettes. A l'étage, seconde partie de la maison: une belle pièce palière, 2 chambres, salle d'eau avec toilettes et une pièce vie de 40 m² cathédrale. Au second, une mezzanine, chambre avec salle de bains et toilettes. Petit jardin clos de murs plein sud, cave voûtée et un grand garage. Beaucoup de charme!! Sur place école maternelle/primaire. Collège et lycée à Magnanville à 2 kms

Ville : Fontenay-Mauvoisin
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78200
Coordonnées : 48.959817, 1.645087
Total : 373 520€
Prix d'acquisition : 294 000€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 350 000€
Frais de notaire : 23 520€
Coût estimé : 23 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 14.08€/m²/mois
Fourchette : 11.02€ - 17.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 2900€/mois
Loyer annuel estimé : 34798€/an
Fourchette totale : 2269€ - 3705€/mois
Fourchette annuelle : 27233€ - 44464€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 848,1 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :586 709 €
Prix d'achat :294 000 €
Décote à l'achat :-292 709€ (-49.9%)
Marge achat-revente :213 189€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :373 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 873,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :108,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 982,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 661,41€
Coût de l'assurance :32 683,00€
Taxe foncière : 3 479,77€/an
Soit par mois : 289,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 899,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 272,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :626,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 206 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 206 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 360€
    Isolation toiture/combles: 206 m² × 60€/m² = 12360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fontenay-Mauvoisin (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 798 €/an
Calcul : 2 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 373 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 307 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 771 €
Revenus locatifs : +34 798 €
Charges déductibles : -73 771 €
Résultat foncier Année 1 : -38 973 €(Déficit de 38 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 771 €/an
Revenus locatifs : +34 798 €
Charges déductibles : -17 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17572.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 294 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100 €(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 798 €73 783 €12 996 €-38 985 €21 400 €17 585 €17 585 €
235 494 €17 443 €12 656 €18 050 €---
336 204 €17 092 €12 305 €19 112 €---
436 928 €16 727 €11 940 €20 200 €---
537 666 €16 350 €11 563 €21 316 €---
638 419 €15 959 €11 172 €22 460 €---
739 188 €15 554 €10 767 €23 633 €---
839 972 €15 135 €10 348 €24 836 €---
940 771 €14 701 €9 914 €26 070 €---
1041 586 €14 251 €9 464 €27 335 €---
1142 418 €13 785 €8 998 €28 633 €---
1243 267 €13 303 €8 516 €29 964 €---
1344 132 €12 803 €8 016 €31 329 €---
1445 015 €12 285 €7 498 €32 729 €---
1545 915 €11 749 €6 962 €34 166 €---
1646 833 €11 194 €6 406 €35 640 €---
1747 770 €10 618 €5 831 €37 152 €---
1848 725 €10 022 €5 235 €38 703 €---
1949 700 €9 405 €4 618 €40 294 €---
2050 694 €8 766 €3 979 €41 928 €---
2151 708 €8 104 €3 317 €43 604 €---
2252 742 €7 418 €2 631 €45 324 €---
2353 797 €6 708 €1 921 €47 089 €---
2454 872 €5 972 €1 185 €48 900 €---
2555 970 €5 210 €423 €50 760 €---
TOTAL1 114 581 €364 339 €188 661 €750 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 750 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 308 €-6 420 €+13 728 €
2+7 308 €+140 €+7 168 €
3+7 308 €+5 734 €+1 574 €
4+7 308 €+6 060 €+1 248 €
5+7 308 €+6 395 €+913 €
6+7 308 €+6 738 €+570 €
7+7 308 €+7 090 €+218 €
8+7 308 €+7 451 €-143 €
9+7 308 €+7 821 €-513 €
10+7 308 €+8 201 €-893 €
11+7 308 €+8 590 €-1 282 €
12+7 308 €+8 989 €-1 681 €
13+7 308 €+9 399 €-2 091 €
14+7 308 €+9 819 €-2 511 €
15+7 308 €+10 250 €-2 942 €
16+7 308 €+10 692 €-3 384 €
17+7 308 €+11 145 €-3 837 €
18+7 308 €+11 611 €-4 303 €
19+7 308 €+12 088 €-4 780 €
20+7 308 €+12 578 €-5 270 €
21+7 308 €+13 081 €-5 773 €
22+7 308 €+13 597 €-6 289 €
23+7 308 €+14 127 €-6 819 €
24+7 308 €+14 670 €-7 362 €
25+7 308 €+15 228 €-7 920 €
Total+182 700 €+225 073 €+-42 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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