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Immeuble 2 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleChénérailles (23)
Surface77m²
Coût Total113 480€
Loyer Annuel7 183€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 922,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

REF 41675 En exclusivité ORPI Allin Immobilier Immeuble en plein centre-ville, idéalement situé à Chénérailles. Cet immeuble se compose comme suit en rdc un local loué 400€/mois et au 1er étage un appartement de 77m² environ propose une cuisine aménagée et équipée, 1 chambre, 1 séjour, une salle d'eau et wc séparé. Rentabilité environ 11% DPE G/D Prix 71000€ FAI Contactez-nous pour plus d'informations et une visite. au [Coordonnées masquées] Référence agence : 41675 Référence annonce : FRGZ-RFS-JUQ Date de réalisation du diagnostic : 21/06/2026 Prix hors honoraires : 67 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 380 € et 4 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Chénérailles
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23130
Coordonnées : 46.112100, 2.176624
Total : 113 480€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 107 800€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7183€/an
Fourchette totale : 480€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5756€ - 8965€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 500,53€
Coût de l'assurance :9 929,50€
Taxe foncière : 718,32€/an
Soit par mois : 59,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation WC
Remplacement des installations WC très datées
Quantité: 1 unité
Raison: État mauvais - installations très datées nécessitant remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation WC:800€
    Remplacement installations WC: 1 unité × 800€ = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 9 m² × 100€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chénérailles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 183 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 871 €
Revenus locatifs : +7 183 €
Charges déductibles : -41 871 €
Résultat foncier Année 1 : -34 688 €(Déficit de 34 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 071 €/an
Revenus locatifs : +7 183 €
Charges déductibles : -5 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13288.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 183 €41 875 €3 960 €-34 692 €21 400 €13 292 €13 292 €
27 327 €4 972 €3 856 €2 355 €--10 937 €
37 473 €4 865 €3 749 €2 609 €--8 328 €
47 623 €4 754 €3 638 €2 869 €--5 459 €
57 775 €4 639 €3 524 €3 136 €--2 323 €
67 931 €4 520 €3 405 €3 411 €---
78 089 €4 397 €3 281 €3 693 €---
88 251 €4 269 €3 154 €3 982 €---
98 416 €4 137 €3 021 €4 279 €---
108 585 €4 000 €2 885 €4 585 €---
118 756 €3 858 €2 743 €4 898 €---
128 931 €3 711 €2 596 €5 220 €---
139 110 €3 559 €2 443 €5 551 €---
149 292 €3 401 €2 286 €5 891 €---
159 478 €3 238 €2 122 €6 240 €---
169 668 €3 069 €1 953 €6 599 €---
179 861 €2 893 €1 778 €6 968 €---
1810 058 €2 712 €1 596 €7 347 €---
1910 259 €2 524 €1 408 €7 736 €---
2010 465 €2 329 €1 213 €8 136 €---
2110 674 €2 127 €1 011 €8 547 €---
2210 887 €1 918 €802 €8 970 €---
2311 105 €1 701 €586 €9 404 €---
2411 327 €1 477 €361 €9 850 €---
2511 554 €1 244 €129 €10 309 €---
TOTAL230 080 €122 188 €57 501 €107 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €-6 420 €+7 928 €
2+1 508 €0 €+1 508 €
3+1 508 €0 €+1 508 €
4+1 508 €0 €+1 508 €
5+1 508 €0 €+1 508 €
6+1 508 €+326 €+1 182 €
7+1 508 €+1 108 €+400 €
8+1 508 €+1 195 €+313 €
9+1 508 €+1 284 €+224 €
10+1 508 €+1 375 €+133 €
11+1 508 €+1 469 €+39 €
12+1 508 €+1 566 €-58 €
13+1 508 €+1 665 €-157 €
14+1 508 €+1 767 €-259 €
15+1 508 €+1 872 €-364 €
16+1 508 €+1 980 €-472 €
17+1 508 €+2 090 €-582 €
18+1 508 €+2 204 €-696 €
19+1 508 €+2 321 €-813 €
20+1 508 €+2 441 €-933 €
21+1 508 €+2 564 €-1 056 €
22+1 508 €+2 691 €-1 183 €
23+1 508 €+2 821 €-1 313 €
24+1 508 €+2 955 €-1 447 €
25+1 508 €+3 093 €-1 585 €
Total+37 700 €+32 368 €+5 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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