Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à ARRAS

Bien expiré
VilleArras (62)
Surface62m²
Coût Total120 732€
Loyer Annuel8 072€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 400 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 135,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement comprenant :

Entrée, Cuisine, Séjour, WC, SDB, 2 Chambres, 1 débarras, 1 Cellier Cave

Travaux de rafraichissements à prévoir ! Pas de frais d'agence et frais de notaire en sus (2 390 €)

Pour tous renseignements ou éventuelle visite, merci de bien vouloir contacter Mme Stéphanie BOULNOIS au O6 83 64 31 30 ou par mail à [Coordonnées masquées] Suite aux visites, les manifestations d’intérêts doivent être faites auprès de Pas-De-Calais-Habitat par le biais d'une offre d'achat, transmise dans un délai d’un mois maximum. (Un modèle est disponible auprès de nos services).

Ville : Arras
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62000
Coordonnées : 50.290380, 2.750450
Total : 120 732€
Prix d'acquisition : 70 400€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 115 100€
Frais de notaire : 5 632€
Coût estimé : 5 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8072€/an
Fourchette totale : 540€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6478€ - 10058€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 333,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 666 €
Prix d'achat :70 400 €
Décote à l'achat :-74 266€ (-51.3%)
Marge achat-revente :23 934€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 203,59€
Coût de l'assurance :10 564,05€
Taxe foncière : 807,23€/an
Soit par mois : 67,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 672,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 10 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et usée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir avec papier peint daté et murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
  • Couloir - Rénovation complète:1 000€
    Peinture et revêtement sol: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arras (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 072 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 732 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 078 €
Revenus locatifs : +8 072 €
Charges déductibles : -50 078 €
Résultat foncier Année 1 : -42 006 €(Déficit de 42 006 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 606 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 378 €/an
Revenus locatifs : +8 072 €
Charges déductibles : -5 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20606.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 760 €(65% de 70 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 664 €/an
Calcul : 45 760 € × 3,636% = 1 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 072 €50 082 €4 153 €-42 010 €21 400 €20 610 €20 610 €
28 234 €5 273 €4 043 €2 960 €--17 650 €
38 398 €5 160 €3 931 €3 238 €--14 412 €
48 566 €5 043 €3 814 €3 523 €--10 889 €
58 738 €4 922 €3 693 €3 815 €--7 073 €
68 912 €4 797 €3 567 €4 115 €--2 958 €
79 091 €4 667 €3 437 €4 423 €---
89 272 €4 533 €3 303 €4 740 €---
99 458 €4 394 €3 164 €5 064 €---
109 647 €4 250 €3 020 €5 397 €---
119 840 €4 101 €2 871 €5 739 €---
1210 037 €3 946 €2 716 €6 091 €---
1310 238 €3 786 €2 556 €6 451 €---
1410 442 €3 621 €2 391 €6 822 €---
1510 651 €3 449 €2 220 €7 202 €---
1610 864 €3 272 €2 042 €7 592 €---
1711 081 €3 088 €1 858 €7 993 €---
1811 303 €2 898 €1 668 €8 405 €---
1911 529 €2 701 €1 471 €8 828 €---
2011 760 €2 497 €1 267 €9 263 €---
2111 995 €2 286 €1 056 €9 709 €---
2212 235 €2 068 €838 €10 167 €---
2312 480 €1 841 €611 €10 638 €---
2412 729 €1 607 €377 €11 122 €---
2512 984 €1 364 €135 €11 619 €---
TOTAL258 557 €135 648 €60 204 €122 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 695 €-6 420 €+8 115 €
2+1 695 €0 €+1 695 €
3+1 695 €0 €+1 695 €
4+1 695 €0 €+1 695 €
5+1 695 €0 €+1 695 €
6+1 695 €0 €+1 695 €
7+1 695 €+440 €+1 255 €
8+1 695 €+1 422 €+273 €
9+1 695 €+1 519 €+176 €
10+1 695 €+1 619 €+76 €
11+1 695 €+1 722 €-27 €
12+1 695 €+1 827 €-132 €
13+1 695 €+1 935 €-240 €
14+1 695 €+2 046 €-351 €
15+1 695 €+2 161 €-466 €
16+1 695 €+2 278 €-583 €
17+1 695 €+2 398 €-703 €
18+1 695 €+2 522 €-827 €
19+1 695 €+2 648 €-953 €
20+1 695 €+2 779 €-1 084 €
21+1 695 €+2 913 €-1 218 €
22+1 695 €+3 050 €-1 355 €
23+1 695 €+3 191 €-1 496 €
24+1 695 €+3 337 €-1 642 €
25+1 695 €+3 486 €-1 791 €
Total+42 375 €+36 873 €+5 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →