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Appartement à ARRAS

VilleArras (62)
Surface62
Coût Total120 732
Loyer Annuel8 072
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-33
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 400 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 135,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement comprenant :

Entrée, Cuisine, Séjour, WC, SDB, 2 Chambres, 1 débarras, 1 Cellier Cave

Travaux de rafraichissements à prévoir ! Pas de frais d'agence et frais de notaire en sus (2 390 €)

Pour tous renseignements ou éventuelle visite, merci de bien vouloir contacter Mme Stéphanie BOULNOIS au O6 83 64 31 30 ou par mail à [Coordonnées masquées] Suite aux visites, les manifestations d’intérêts doivent être faites auprès de Pas-De-Calais-Habitat par le biais d'une offre d'achat, transmise dans un délai d’un mois maximum. (Un modèle est disponible auprès de nos services).

Ville : Arras
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62000
Coordonnées : 50.290380, 2.750450
Total : 120 732
Prix d'acquisition : 70 400
Travaux : 44 700
Valeur du bien : 115 100
Frais de notaire : 5 632
Coût estimé : 5 632
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8072€/an
Fourchette totale : 540€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6478€ - 10058€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 333,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 666
Prix d'achat :70 400
Décote à l'achat :-74 266 (-51.3%)
Marge achat-revente :23 934€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 732
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 203,59
Coût de l'assurance :10 564,05
Taxe foncière : 807,23€/an
Soit par mois : 67,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 672,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 10 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et usée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir avec papier peint daté et murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:5 000
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
  • Couloir - Rénovation complète:1 000
    Peinture et revêtement sol: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arras (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 072 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 732 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 078
Revenus locatifs : +8 072
Charges déductibles : -50 078
Résultat foncier Année 1 : -42 006(Déficit de 42 006 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 606
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 378 €/an
Revenus locatifs : +8 072
Charges déductibles : -5 378
Résultat foncier Années 2+ : 2 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20606.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 760(65% de 70 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 664 €/an
Calcul : 45 760 € × 3,636% = 1 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 07250 0824 153-42 01021 400 €20 610 €20 610 €
28 2345 2734 0432 960--17 650 €
38 3985 1603 9313 238--14 412 €
48 5665 0433 8143 523--10 889 €
58 7384 9223 6933 815--7 073 €
68 9124 7973 5674 115--2 958 €
79 0914 6673 4374 423---
89 2724 5333 3034 740---
99 4584 3943 1645 064---
109 6474 2503 0205 397---
119 8404 1012 8715 739---
1210 0373 9462 7166 091---
1310 2383 7862 5566 451---
1410 4423 6212 3916 822---
1510 6513 4492 2207 202---
1610 8643 2722 0427 592---
1711 0813 0881 8587 993---
1811 3032 8981 6688 405---
1911 5292 7011 4718 828---
2011 7602 4971 2679 263---
2111 9952 2861 0569 709---
2212 2352 06883810 167---
2312 4801 84161110 638---
2412 7291 60737711 122---
2512 9841 36413511 619---
TOTAL258 557135 64860 204122 90921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 909
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 695-6 420+8 115
2+1 6950+1 695
3+1 6950+1 695
4+1 6950+1 695
5+1 6950+1 695
6+1 6950+1 695
7+1 695+440+1 255
8+1 695+1 422+273
9+1 695+1 519+176
10+1 695+1 619+76
11+1 695+1 722-27
12+1 695+1 827-132
13+1 695+1 935-240
14+1 695+2 046-351
15+1 695+2 161-466
16+1 695+2 278-583
17+1 695+2 398-703
18+1 695+2 522-827
19+1 695+2 648-953
20+1 695+2 779-1 084
21+1 695+2 913-1 218
22+1 695+3 050-1 355
23+1 695+3 191-1 496
24+1 695+3 337-1 642
25+1 695+3 486-1 791
Total+42 375+36 873+5 502
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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