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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface46m²
Coût Total86 792€
Loyer Annuel6 834€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 084,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m² - Appartement 2 pièces 46 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial PICARD et associé vous proposent : Appartement à vendre - CUSSET (03300)


CUSSET - Quartier des Darcins

Dans Immeuble en copropriété : Appartement F2 lumineux sur balcon

  • GARAGE et Cave

Entrée avec placards, Cuisine avec cellier/buanderie, Séjour sur balcon, Chambre, Salle de bains/WC

Equipement : Chauffage collectif Gaz avec répartiteur - Ascenseur - Interphone - Prévoir travaux.

Immeuble de 34 lots principaux. Charges annuelles ( chauffage compris) : 1893 €


Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques - www.georisques.gouv.f


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude PICARD et associé - Notaires à Bellerive-sur-Allier - N° SIRET : 32686289300020


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Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 34 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/06/2023

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.146275, 3.456564
Total : 86 792€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 32 900€
Valeur du bien : 82 800€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 9.99€ - 15.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6834€/an
Fourchette totale : 460€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5515€ - 8467€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 888,66€
Coût de l'assurance :7 594,30€
Taxe foncière : 683,39€/an
Soit par mois : 56,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 157,75€/mois
Soit par an : 1 893,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 569,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif gaz par un système de chauffage individuel plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres à double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon incluant peinture et éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale incluant tableau électrique, mise à la terre et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:2 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 2000€ = 2000€, Peinture et revêtement sol: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:1 500€
    Mise à jour plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 834 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 792 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 893 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 676 €
Revenus locatifs : +6 834 €
Charges déductibles : -38 676 €
Résultat foncier Année 1 : -31 842 €(Déficit de 31 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 776 €/an
Revenus locatifs : +6 834 €
Charges déductibles : -5 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10442.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 834 €38 679 €2 899 €-31 845 €21 400 €10 445 €10 445 €
26 971 €5 702 €2 822 €1 269 €--9 177 €
37 110 €5 622 €2 742 €1 488 €--7 689 €
47 252 €5 540 €2 659 €1 713 €--5 976 €
57 397 €5 454 €2 574 €1 943 €--4 033 €
67 545 €5 366 €2 486 €2 179 €--1 854 €
77 696 €5 274 €2 394 €2 422 €---
87 850 €5 180 €2 300 €2 670 €---
98 007 €5 082 €2 202 €2 925 €---
108 167 €4 981 €2 101 €3 186 €---
118 330 €4 876 €1 996 €3 454 €---
128 497 €4 768 €1 888 €3 729 €---
138 667 €4 656 €1 776 €4 011 €---
148 840 €4 541 €1 661 €4 300 €---
159 017 €4 421 €1 541 €4 596 €---
169 197 €4 297 €1 417 €4 900 €---
179 381 €4 169 €1 289 €5 212 €---
189 569 €4 037 €1 157 €5 532 €---
199 760 €3 900 €1 020 €5 861 €---
209 956 €3 758 €878 €6 198 €---
2110 155 €3 611 €731 €6 543 €---
2210 358 €3 460 €580 €6 898 €---
2310 565 €3 303 €423 €7 262 €---
2410 776 €3 141 €261 €7 635 €---
2510 992 €2 973 €93 €8 019 €---
TOTAL218 890 €146 793 €41 889 €72 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €0 €+1 435 €
6+1 435 €0 €+1 435 €
7+1 435 €+170 €+1 265 €
8+1 435 €+801 €+634 €
9+1 435 €+877 €+558 €
10+1 435 €+956 €+479 €
11+1 435 €+1 036 €+399 €
12+1 435 €+1 119 €+316 €
13+1 435 €+1 203 €+232 €
14+1 435 €+1 290 €+145 €
15+1 435 €+1 379 €+56 €
16+1 435 €+1 470 €-35 €
17+1 435 €+1 564 €-129 €
18+1 435 €+1 660 €-225 €
19+1 435 €+1 758 €-323 €
20+1 435 €+1 859 €-424 €
21+1 435 €+1 963 €-528 €
22+1 435 €+2 069 €-634 €
23+1 435 €+2 179 €-744 €
24+1 435 €+2 291 €-856 €
25+1 435 €+2 406 €-971 €
Total+35 875 €+21 629 €+14 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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