Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 5 pièces 108 m²

VilleViviers (07)
Surface108m²
Coût Total144 940€
Loyer Annuel12 867€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 787,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 108 m²

NT232 - Sur la commune de Viviers à 10 min. de Montélimar, maison de ville familiale de 107 m².

Elle offre au RDC un salon, cuisine séparée et équipée, chaufferie et buanderie. Au 1er étage, 2 chambres spacieuses, salle d'eau et toilettes indépendants. Dernier étage, 2 grandes chambres.

Chauffage gaz de ville - Double vitrage PVC.

Le tout avec 2 caves en sous-sol, un grenier et un terrain de 230 m² non attenant idéal pour y faire son potager.

Classe énergie : SANS CHAUFFAGE - NON APPLICABLE Classe climat : SANS CHAUFFAGE - NON APPLICABLE

Prix : 85.000 euros - Honoraires agence charge vendeur

Tél. : [Coordonnées masquées] Retrouvez toutes nos annonces et notre barème d'honoraires sur notre site NT IMMO [URL masquée pour votre sécurité]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr.

Surface : 108 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/04/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Viviers
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07220
Coordonnées : 44.482952, 4.687503
Total : 144 940€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 53 140€
Valeur du bien : 138 140€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12867€/an
Fourchette totale : 794€ - 1449€/mois
Fourchette annuelle : 9523€ - 17385€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 639,94 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 114 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-92 114€ (-52.0%)
Marge achat-revente :32 174€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 414,52€
Coût de l'assurance :12 682,25€
Taxe foncière : 1 286,72€/an
Soit par mois : 107,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 072,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 140 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 640€
    Isolation combles: 108 m² × 80€/m² = 8640€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 867 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 287 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 612 €
Revenus locatifs : +12 867 €
Charges déductibles : -59 612 €
Résultat foncier Année 1 : -46 745 €(Déficit de 46 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 472 €/an
Revenus locatifs : +12 867 €
Charges déductibles : -6 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25344.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 867 €59 617 €4 683 €-46 750 €21 400 €25 350 €25 350 €
213 125 €6 350 €4 556 €6 774 €--18 575 €
313 387 €6 220 €4 426 €7 167 €--11 408 €
413 655 €6 084 €4 290 €7 570 €--3 838 €
513 928 €5 945 €4 151 €7 983 €---
614 206 €5 801 €4 007 €8 406 €---
714 491 €5 652 €3 858 €8 839 €---
814 780 €5 498 €3 704 €9 282 €---
915 076 €5 339 €3 545 €9 737 €---
1015 377 €5 175 €3 381 €10 203 €---
1115 685 €5 005 €3 211 €10 680 €---
1215 999 €4 829 €3 035 €11 169 €---
1316 319 €4 648 €2 854 €11 670 €---
1416 645 €4 461 €2 667 €12 184 €---
1516 978 €4 268 €2 474 €12 710 €---
1617 318 €4 068 €2 274 €13 250 €---
1717 664 €3 861 €2 067 €13 803 €---
1818 017 €3 648 €1 854 €14 369 €---
1918 377 €3 428 €1 634 €14 950 €---
2018 745 €3 200 €1 406 €15 545 €---
2119 120 €2 964 €1 170 €16 155 €---
2219 502 €2 721 €927 €16 781 €---
2319 892 €2 470 €676 €17 422 €---
2420 290 €2 211 €417 €18 080 €---
2520 696 €1 943 €149 €18 753 €---
TOTAL412 139 €165 405 €67 415 €246 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 702 €-6 420 €+9 122 €
2+2 702 €0 €+2 702 €
3+2 702 €0 €+2 702 €
4+2 702 €0 €+2 702 €
5+2 702 €+1 244 €+1 458 €
6+2 702 €+2 522 €+180 €
7+2 702 €+2 652 €+50 €
8+2 702 €+2 785 €-83 €
9+2 702 €+2 921 €-219 €
10+2 702 €+3 061 €-359 €
11+2 702 €+3 204 €-502 €
12+2 702 €+3 351 €-649 €
13+2 702 €+3 501 €-799 €
14+2 702 €+3 655 €-953 €
15+2 702 €+3 813 €-1 111 €
16+2 702 €+3 975 €-1 273 €
17+2 702 €+4 141 €-1 439 €
18+2 702 €+4 311 €-1 609 €
19+2 702 €+4 485 €-1 783 €
20+2 702 €+4 664 €-1 962 €
21+2 702 €+4 847 €-2 145 €
22+2 702 €+5 034 €-2 332 €
23+2 702 €+5 227 €-2 525 €
24+2 702 €+5 424 €-2 722 €
25+2 702 €+5 626 €-2 924 €
Total+67 550 €+74 020 €+-6 470 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →