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Maison de hameau

VilleSaint-Palais (03)
Surface54
Coût Total107 100
Loyer Annuel3 812
Rentabilité3.56%
Cashflow/mois-267
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 694,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia BOUSSAC, JACQUIN Jean-Pierre (EI)  : Charmante maison à rénover située au calme dans un petit hameau de la commune de Saint-Palais. Cette propriété est érigée sur une parcelle de 294 m2 et comprend de plain-pied un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains et un garage. Le grenier est aménageable, offrant ainsi un potentiel d'agrandissement non [URL masquée pour votre sécurité] plus, cette maison est équipée de double vitrage, et une première phase de rénovation a déjà été entamée, facilitant ainsi la poursuite des travaux selon vos goûts et besoins. À proximité, vous trouverez une seconde parcelle de 215 m2 ainsi qu'une autre de 1281 m2, offrant diverses possibilités d'aménagement extérieur. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Les honoraires sont à la charge du vendeur, frais de notaire non compris Non soumis au DPE « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Saint-Palais
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03370
Coordonnées : 46.414000, 2.291534
Total : 107 100
Prix d'acquisition : 37 500
Travaux : 66 600
Valeur du bien : 104 100
Frais de notaire : 3 000
Coût estimé : 3 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 318€/mois
Loyer annuel estimé : 3812€/an
Fourchette totale : 234€ - 432€/mois
Fourchette annuelle : 2806€ - 5179€/an
Rentabilité brute :3.56%
Fourchette de rentabilité :2.62% - 4.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :444,61 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :24 009
Prix d'achat :37 500
Décote à l'achat :+13 491 (+56.2%)
Marge achat-revente :-83 091€ (-346.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 553,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 814,37
Coût de l'assurance :9 103,50
Taxe foncière : 381,20€/an
Soit par mois : 31,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 317,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 585,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, revêtement de sol, électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : placards, plan de travail, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600(1 233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400
    Isolation toiture/combles: 54 m² × 100€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:15 000
    Rénovation salon: 25 m² × 600€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Palais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 812 €/an
Calcul : 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 100 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 802
Revenus locatifs : +3 812
Charges déductibles : -70 802
Résultat foncier Année 1 : -66 990(Déficit de 66 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 590
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 202 €/an
Revenus locatifs : +3 812
Charges déductibles : -4 202
Résultat foncier Années 2+ : -390 €/an(Déficit de 390 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45590.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 375(65% de 37 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 886 €/an
Calcul : 24 375 € × 3,636% = 886
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 81270 8063 460-66 99421 400 €45 594 €45 594 €
23 8884 1123 367-224224 €-45 594 €
33 9664 0153 270-5050 €-45 594 €
44 0453 9163 170130--45 464 €
54 1263 8133 067314--45 150 €
64 2093 7062 961503--44 648 €
74 2933 5962 851697--43 951 €
84 3793 4822 737897--43 054 €
94 4663 3652 6191 102--41 953 €
104 5563 2432 4981 312--40 640 €
114 6473 1182 3731 529--39 112 €
124 7402 9882 2431 751---
134 8342 8542 1091 980---
144 9312 7161 9712 215---
155 0302 5731 8282 457---
165 1302 4251 6802 705---
175 2332 2731 5282 960---
185 3382 1151 3703 222---
195 4441 9521 2073 492---
205 5531 7841 0393 769---
215 6641 6108654 054---
225 7781 4316854 347---
235 8931 2455004 648---
246 0111 0533084 958---
256 1318551105 276---
TOTAL122 098135 04849 814-12 95021 673Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 502
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -12 950
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+801-6 420+7 221
2+801-67+868
3+801-15+816
4+8010+801
5+8010+801
6+8010+801
7+8010+801
8+8010+801
9+8010+801
10+8010+801
11+8010+801
12+801+525+276
13+801+594+207
14+801+665+136
15+801+737+64
16+801+811-10
17+801+888-87
18+801+967-166
19+801+1 048-247
20+801+1 131-330
21+801+1 216-415
22+801+1 304-503
23+801+1 394-593
24+801+1 487-686
25+801+1 583-782
Total+20 025+7 849+12 176
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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