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Immeuble de rapport Mauves Sur Loire (13 pièces) 307.04m2

Bien expiré
VilleMauves-sur-Loire (44)
Surface307m²
Coût Total467 320€
Loyer Annuel47 850€
Rentabilité10.24%
Cashflow/mois+1 138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 331 500 €
Surface : 307 m²
Prix au m² : 1 079,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AU CŒUR DU BOURG ! Venez découvrir cet immeuble à fort potentiel, idéalement situé en plein centre, offrant de beaux volumes répartis sur trois niveaux. Il se compose d'un hall d'entrée, de dix chambres, d'un bureau, de cinq pièces d'eau, d'un salon-séjour ainsi que de deux cuisines. Un espace supplémentaire de 70 m² de combles aménageables vient compléter l'ensemble et laisse entrevoir de nombreuses possibilités d'aménagement. En annexes, des dépendances apportent un véritable atout complémentaire. L'ensemble est implanté sur un terrain d'environ 1 000 m². Un bien rare, idéal pour un projet d'investissement. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite. SAS REVO IMMO - HALLEREAU Sébastien EI - O660 731 500 - Plus d'informations sur www.revo.immo (réf. 4901051303). Agent commercial RSAC NANTES 828 082 305 - Honoraires : 5,24 % TTC à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 315 000 € - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/.

Ville : Mauves-sur-Loire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44470
Total : 467 320€
Prix d'acquisition : 331 500€
Travaux : 109 300€
Valeur du bien : 440 800€
Frais de notaire : 26 520€
Coût estimé : 26 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 307m²
Loyer prédit : 12.99€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 3987€/mois
Loyer annuel estimé : 47850€/an
Fourchette totale : 3202€ - 4966€/mois
Fourchette annuelle : 38422€ - 59591€/an
Rentabilité brute :10.24%
Fourchette de rentabilité :8.22% - 12.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 754,87 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :845 744 €
Prix d'achat :331 500 €
Décote à l'achat :-514 244€ (-60.8%)
Marge achat-revente :378 424€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :467 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 314,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :136,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 450,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :227 037,81€
Coût de l'assurance :40 890,50€
Taxe foncière : 4 784,98€/an
Soit par mois : 398,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 987,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 849,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 137,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 307 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m² (surface des combles aménageables)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :109 300 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 11 000€ + 2 000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres à 600€ = 18600€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 3 500€ (pose incluse)
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 70 m² × 50€/m² = 3500€ (pose incluse)
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ + 3 000€ (électroménager) = 18000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 000€ + 2 000€ (carrelage) = 6000€ (pose incluse)
  • Salon:5 200€
    Rafraîchissement salon: Carrelage 40 m² × 130€/m² = 5200€ (pose incluse)
  • Chambres:21 000€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 100 m² × 60€/m² = 6000€, Peinture 100 m² × 30€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ = 12000€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau à 1 000€ + 10 prises à 50€ = 1500€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauves-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 850 €/an
Calcul : 3 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 467 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 636 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 109 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 131 407 €
Revenus locatifs : +47 850 €
Charges déductibles : -131 407 €
Résultat foncier Année 1 : -83 558 €(Déficit de 83 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 107 €/an
Revenus locatifs : +47 850 €
Charges déductibles : -22 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62157.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 331 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 215 475 €(65% de 331 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 835 €/an
Calcul : 215 475 € × 3,636% = 7 835 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 850 €131 423 €15 702 €-83 573 €21 400 €62 173 €62 173 €
248 807 €21 706 €15 285 €27 101 €--35 071 €
349 783 €21 274 €14 854 €28 509 €--6 563 €
450 779 €20 828 €14 407 €29 951 €---
551 794 €20 366 €13 946 €31 428 €---
652 830 €19 889 €13 468 €32 941 €---
753 887 €19 395 €12 974 €34 492 €---
854 964 €18 884 €12 463 €36 081 €---
956 064 €18 355 €11 934 €37 709 €---
1057 185 €17 808 €11 387 €39 377 €---
1158 329 €17 242 €10 821 €41 087 €---
1259 495 €16 657 €10 236 €42 839 €---
1360 685 €16 051 €9 630 €44 634 €---
1461 899 €15 424 €9 004 €46 475 €---
1563 137 €14 776 €8 355 €48 361 €---
1664 400 €14 105 €7 685 €50 294 €---
1765 688 €13 412 €6 991 €52 276 €---
1867 001 €12 694 €6 273 €54 308 €---
1968 341 €11 951 €5 531 €56 390 €---
2069 708 €11 183 €4 762 €58 525 €---
2171 102 €10 388 €3 968 €60 714 €---
2272 524 €9 566 €3 146 €62 958 €---
2373 975 €8 716 €2 295 €65 259 €---
2475 454 €7 836 €1 415 €67 619 €---
2576 963 €6 925 €505 €70 038 €---
TOTAL1 532 645 €496 853 €227 038 €1 035 792 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 035 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 048 €-6 420 €+16 468 €
2+10 048 €0 €+10 048 €
3+10 048 €0 €+10 048 €
4+10 048 €+7 016 €+3 032 €
5+10 048 €+9 428 €+620 €
6+10 048 €+9 882 €+166 €
7+10 048 €+10 348 €-300 €
8+10 048 €+10 824 €-776 €
9+10 048 €+11 313 €-1 265 €
10+10 048 €+11 813 €-1 765 €
11+10 048 €+12 326 €-2 278 €
12+10 048 €+12 852 €-2 804 €
13+10 048 €+13 390 €-3 342 €
14+10 048 €+13 942 €-3 894 €
15+10 048 €+14 508 €-4 460 €
16+10 048 €+15 088 €-5 040 €
17+10 048 €+15 683 €-5 635 €
18+10 048 €+16 292 €-6 244 €
19+10 048 €+16 917 €-6 869 €
20+10 048 €+17 558 €-7 510 €
21+10 048 €+18 214 €-8 166 €
22+10 048 €+18 887 €-8 839 €
23+10 048 €+19 578 €-9 530 €
24+10 048 €+20 286 €-10 238 €
25+10 048 €+21 011 €-10 963 €
Total+251 200 €+310 738 €+-59 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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