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Appartement 5 pièces 91 m²

VillePagny-sur-Moselle (54)
Surface91m²
Coût Total124 790€
Loyer Annuel9 410€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

BATIGERE HABITAT VEND à PAGNY-SUR-MOSELLE (54 530) au Chemin de la Maladrie un appartement T5 (Bâtiment "LES GENTIANES"). Réf. 2400031250. Lot n° 1518 DPE : D (144 KWH/m²/an) - GES : D (31 kgCO2/m²/an)

Situé à Pagny-sur-Moselle, au cœur d'un quartier calme et verdoyant, découvrez ce T5 lumineux de 90.94 m² avec balcon dans un petit immeuble bien entretenu de 3 étages.

Situé au 1er étage, ce 5 pièces se compose d'une entrée dégagée, une cuisine et un grand salon séjour de 36.44 m² donnant sur le balcon, une salle de bain, un WC séparé et 3 chambres avec pièce d'eau.

Atouts principaux : Balcon Cave Pas de frais d'agence

Chauffage individuel au gaz avec production d'eau chaude.

Prix (logement + cave) : 91 000 €

Idéal 1er achat, couple, investisseurs. Travaux d'embellissements à prévoir.

Copropriété de 28 lots (dont 12 logements) sans procédure en cours. Charges de copropriété (logement + cave) estimées à 879 €/an. Taxe foncière estimée à 861 €.

Estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 970 € et 1 360 €/an (prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris)). 

Honoraires à la charge du vendeur. Visite sur rdv et justificatif de financement

Ville : Pagny-sur-Moselle
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54530
Coordonnées : 48.978496, 6.027541
Total : 124 790€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 26 510€
Valeur du bien : 117 510€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.62€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9410€/an
Fourchette totale : 627€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 7520€ - 11774€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 662,34 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 273 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-60 273€ (-39.8%)
Marge achat-revente :26 483€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :45,76€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 667,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 626,05€
Coût de l'assurance :13 726,90€
Taxe foncière : 861,00€/an
Soit par mois : 71,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 73,25€/mois
Soit par an : 879,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 784,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement du parquet
Quantité: salon complet (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC), carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 510 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (peinture, robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 710€
    Peinture murs salon: 38 m² × 45€/m² = 1710€, Main d'œuvre: 90€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (remplacement sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pagny-sur-Moselle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 790 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 050 €
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -33 050 €
Résultat foncier Année 1 : -23 640 €(Déficit de 23 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 540 €/an
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -6 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2239.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 410 €33 054 €4 255 €-23 644 €21 400 €2 244 €2 244 €
29 598 €6 432 €4 143 €3 166 €---
39 790 €6 316 €4 027 €3 475 €---
49 986 €6 195 €3 906 €3 791 €---
510 186 €6 071 €3 782 €4 115 €---
610 389 €5 942 €3 653 €4 447 €---
710 597 €5 809 €3 520 €4 788 €---
810 809 €5 671 €3 382 €5 138 €---
911 025 €5 528 €3 239 €5 497 €---
1011 246 €5 380 €3 091 €5 866 €---
1111 471 €5 227 €2 938 €6 244 €---
1211 700 €5 069 €2 780 €6 631 €---
1311 934 €4 905 €2 616 €7 029 €---
1412 173 €4 735 €2 446 €7 438 €---
1512 416 €4 560 €2 271 €7 857 €---
1612 665 €4 378 €2 089 €8 287 €---
1712 918 €4 190 €1 901 €8 728 €---
1813 176 €3 995 €1 706 €9 181 €---
1913 440 €3 793 €1 504 €9 646 €---
2013 709 €3 585 €1 296 €10 124 €---
2113 983 €3 369 €1 080 €10 614 €---
2214 262 €3 145 €856 €11 117 €---
2314 548 €2 914 €625 €11 634 €---
2414 839 €2 674 €385 €12 164 €---
2515 135 €2 427 €137 €12 709 €---
TOTAL301 405 €145 363 €61 626 €156 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-6 420 €+8 396 €
2+1 976 €+277 €+1 699 €
3+1 976 €+1 042 €+934 €
4+1 976 €+1 137 €+839 €
5+1 976 €+1 234 €+742 €
6+1 976 €+1 334 €+642 €
7+1 976 €+1 436 €+540 €
8+1 976 €+1 541 €+435 €
9+1 976 €+1 649 €+327 €
10+1 976 €+1 760 €+216 €
11+1 976 €+1 873 €+103 €
12+1 976 €+1 989 €-13 €
13+1 976 €+2 109 €-133 €
14+1 976 €+2 231 €-255 €
15+1 976 €+2 357 €-381 €
16+1 976 €+2 486 €-510 €
17+1 976 €+2 618 €-642 €
18+1 976 €+2 754 €-778 €
19+1 976 €+2 894 €-918 €
20+1 976 €+3 037 €-1 061 €
21+1 976 €+3 184 €-1 208 €
22+1 976 €+3 335 €-1 359 €
23+1 976 €+3 490 €-1 514 €
24+1 976 €+3 649 €-1 673 €
25+1 976 €+3 813 €-1 837 €
Total+49 400 €+46 813 €+2 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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