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Achat appartement

Bien expiré
VilleEntrevaux (04)
Surface42m²
Coût Total102 900€
Loyer Annuel4 945€
Rentabilité4.81%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ENTREVAUX :

À 1H de NICE, 1H du Verdon et 45 minutes de la station de ski de Valberg.

Dans la cité médiévale, au 1er étage, appartement de 44m² habitable composé d'une cuisine ouverte sur le séjour, 2 chambres et d'une salle d'eau avec WC.

Dans une copropriété de 5 lots. Pas de charges courantes de copropriété. Commerces, restaurants, école et transports en commun à 200 mètres.

Les honoraires d'agence appliqués sur ce bien sont à la charge du vendeur.

Pour plus d'informations, de photos ou organiser une visite, contactez Cyril LHUILIER de l'agence RIVIERA ARRIÈRE-PAYS IMMOBILIER.

Ville : Entrevaux
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04320
Coordonnées : 43.974190, 6.783700
Total : 102 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 98 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 412€/mois
Loyer annuel estimé : 4945€/an
Fourchette totale : 306€ - 554€/mois
Fourchette annuelle : 3675€ - 6652€/an
Rentabilité brute :4.81%
Fourchette de rentabilité :3.57% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 991,85€
Coût de l'assurance :9 003,75€
Taxe foncière : 494,47€/an
Soit par mois : 41,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 412,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 444 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(1 036 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 42 m² × 190€/m² (pose incluse) = 8000€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ (pose incluse) = 2800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ (pose incluse) = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ (pose incluse) = 15000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ (pose incluse) = 8000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres (20 m²) × 250€/m² (pose incluse) = 5000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² (pose incluse) = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Entrevaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 945 €/an
Calcul : 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 809 €
Revenus locatifs : +4 945 €
Charges déductibles : -47 809 €
Résultat foncier Année 1 : -42 864 €(Déficit de 42 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 309 €/an
Revenus locatifs : +4 945 €
Charges déductibles : -4 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21463.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 945 €47 812 €3 457 €-42 867 €21 400 €21 467 €21 467 €
25 044 €4 220 €3 366 €823 €--20 644 €
35 145 €4 125 €3 271 €1 019 €--19 625 €
45 247 €4 027 €3 172 €1 220 €--18 404 €
55 352 €3 925 €3 071 €1 427 €--16 977 €
65 459 €3 820 €2 966 €1 639 €--15 338 €
75 569 €3 711 €2 857 €1 857 €--13 481 €
85 680 €3 599 €2 744 €2 081 €--11 400 €
95 794 €3 482 €2 628 €2 311 €--9 089 €
105 909 €3 362 €2 507 €2 547 €--6 541 €
116 028 €3 237 €2 383 €2 790 €--3 751 €
126 148 €3 108 €2 254 €3 040 €---
136 271 €2 975 €2 120 €3 296 €---
146 397 €2 837 €1 983 €3 559 €---
156 524 €2 694 €1 840 €3 830 €---
166 655 €2 547 €1 692 €4 108 €---
176 788 €2 394 €1 539 €4 394 €---
186 924 €2 236 €1 381 €4 688 €---
197 062 €2 072 €1 218 €4 990 €---
207 204 €1 903 €1 049 €5 300 €---
217 348 €1 728 €874 €5 619 €---
227 495 €1 547 €693 €5 947 €---
237 644 €1 360 €505 €6 284 €---
247 797 €1 166 €312 €6 631 €---
257 953 €966 €111 €6 988 €---
TOTAL158 382 €114 857 €49 992 €43 524 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 038 €-6 420 €+7 458 €
2+1 038 €0 €+1 038 €
3+1 038 €0 €+1 038 €
4+1 038 €0 €+1 038 €
5+1 038 €0 €+1 038 €
6+1 038 €0 €+1 038 €
7+1 038 €0 €+1 038 €
8+1 038 €0 €+1 038 €
9+1 038 €0 €+1 038 €
10+1 038 €0 €+1 038 €
11+1 038 €0 €+1 038 €
12+1 038 €+912 €+126 €
13+1 038 €+989 €+49 €
14+1 038 €+1 068 €-30 €
15+1 038 €+1 149 €-111 €
16+1 038 €+1 232 €-194 €
17+1 038 €+1 318 €-280 €
18+1 038 €+1 406 €-368 €
19+1 038 €+1 497 €-459 €
20+1 038 €+1 590 €-552 €
21+1 038 €+1 686 €-648 €
22+1 038 €+1 784 €-746 €
23+1 038 €+1 885 €-847 €
24+1 038 €+1 989 €-951 €
25+1 038 €+2 096 €-1 058 €
Total+25 950 €+14 183 €+11 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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