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Appartement 121 m² à Cergy

VilleCergy (95)
Surface121
Coût Total312 700
Loyer Annuel24 984
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 859,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 121 m², 5 pièces, Terrasse, Orientation sud, 35 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Garage - Proximité des transports en commun - Terrasse - Beaux volumes - Lumineux - Dernier étage. . À Vendre : Duplex F5 au Dernier Étage - Quartier Horloge à Cergy Saint Christophe Découvrez ce spacieux duplex de type F5, idéalement situé au dernier étage d'un immeuble construit en 1985. Cet appartement lumineux bénéficie d'une exposition sud pour le séjour, offrant une belle luminosité tout au long de la journée. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée avec rangements sous escalier, un water-closet et une première chambre. À l'étage, un palier dessert un vaste séjour double, une cuisine spacieuse, deux chambres supplémentaires, un bureau, une salle de bains avec douche et un second water-closet. Profitez également d'une grande terrasse de 35 m² pour vos moments de détente en extérieur. L'appartement est idéalement situé avec la gare Rer et les arrêts de bus à proximité immédiate. Les écoles primaires, maternelles, collège et lycée sont également accessible à pied, tout comme les commerces. Ce bien à rénover offre un potentiel exceptionnel. Un box est inclus pour vos besoins de stationnement. Ne manquez pas cette opportunité unique ! Contactez-nous pour organiser une visite. Conformément à l'article L.561-5 et suivants du Code Monétaire et Financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. .

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.052500, 2.038830
Total : 312 700
Prix d'acquisition : 225 000
Travaux : 69 700
Valeur du bien : 294 700
Frais de notaire : 18 000
Coût estimé : 18 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 17.21€/m²/mois
Fourchette : 12.02€ - 24.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 2082€/mois
Loyer annuel estimé : 24984€/an
Fourchette totale : 1454€ - 2981€/mois
Fourchette annuelle : 17449€ - 35772€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 876,64 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :348 073
Prix d'achat :225 000
Décote à l'achat :-123 073 (-35.4%)
Marge achat-revente :35 373€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 565,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 656,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 934,97
Coût de l'assurance :27 361,25
Taxe foncière : 2 498,42€/an
Soit par mois : 208,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 082,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 864,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 121 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage et entretien
Nettoyage des dalles et entretien de la végétation envahissante
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - terrasse nécessite un nettoyage
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 700(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Électricité: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 300
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Terrasse:400
    Nettoyage terrasse: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Couloir:500
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Entretien parquet: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 984 €/an
Calcul : 2 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 700 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 094 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 100
Revenus locatifs : +24 984
Charges déductibles : -84 100
Résultat foncier Année 1 : -59 116(Déficit de 59 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 716
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 400 €/an
Revenus locatifs : +24 984
Charges déductibles : -14 400
Résultat foncier Années 2+ : 10 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37715.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 98484 11010 817-59 12621 400 €37 726 €37 726 €
225 48414 12710 53411 357--26 369 €
325 99413 83310 24112 160--14 209 €
426 51313 5309 93712 984--1 225 €
527 04413 2159 62213 829---
627 58512 8899 29614 696---
728 13612 5518 95915 585---
828 69912 2028 60916 497---
929 27311 8408 24717 433---
1029 85811 4657 87218 393---
1130 45611 0777 48419 379---
1231 06510 6757 08220 390---
1331 68610 2596 66621 427---
1432 3209 8286 23522 492---
1532 9669 3815 78923 585---
1633 6258 9195 32624 706---
1734 2988 4404 84825 857---
1834 9847 9454 35227 039---
1935 6847 4313 83828 252---
2036 3976 9003 30729 497---
2137 1256 3492 75630 776---
2237 8685 7792 18632 089---
2338 6255 1891 59633 436---
2439 3984 57798434 820---
2540 1853 94435136 241---
TOTAL800 250316 457156 935483 79421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 483 794
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 247-6 420+11 667
2+5 2470+5 247
3+5 2470+5 247
4+5 2470+5 247
5+5 247+3 781+1 466
6+5 247+4 409+838
7+5 247+4 675+572
8+5 247+4 949+298
9+5 247+5 230+17
10+5 247+5 518-271
11+5 247+5 814-567
12+5 247+6 117-870
13+5 247+6 428-1 181
14+5 247+6 748-1 501
15+5 247+7 075-1 828
16+5 247+7 412-2 165
17+5 247+7 757-2 510
18+5 247+8 112-2 865
19+5 247+8 476-3 229
20+5 247+8 849-3 602
21+5 247+9 233-3 986
22+5 247+9 627-4 380
23+5 247+10 031-4 784
24+5 247+10 446-5 199
25+5 247+10 872-5 625
Total+131 175+145 138+-13 963
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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