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Appartement 121 m² à Cergy

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface121m²
Coût Total312 700€
Loyer Annuel24 984€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 859,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 121 m², 5 pièces, Terrasse, Orientation sud, 35 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Garage - Proximité des transports en commun - Terrasse - Beaux volumes - Lumineux - Dernier étage. . À Vendre : Duplex F5 au Dernier Étage - Quartier Horloge à Cergy Saint Christophe Découvrez ce spacieux duplex de type F5, idéalement situé au dernier étage d'un immeuble construit en 1985. Cet appartement lumineux bénéficie d'une exposition sud pour le séjour, offrant une belle luminosité tout au long de la journée. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée avec rangements sous escalier, un water-closet et une première chambre. À l'étage, un palier dessert un vaste séjour double, une cuisine spacieuse, deux chambres supplémentaires, un bureau, une salle de bains avec douche et un second water-closet. Profitez également d'une grande terrasse de 35 m² pour vos moments de détente en extérieur. L'appartement est idéalement situé avec la gare Rer et les arrêts de bus à proximité immédiate. Les écoles primaires, maternelles, collège et lycée sont également accessible à pied, tout comme les commerces. Ce bien à rénover offre un potentiel exceptionnel. Un box est inclus pour vos besoins de stationnement. Ne manquez pas cette opportunité unique ! Contactez-nous pour organiser une visite. Conformément à l'article L.561-5 et suivants du Code Monétaire et Financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. .

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.052500, 2.038830
Total : 312 700€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 69 700€
Valeur du bien : 294 700€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 17.21€/m²/mois
Fourchette : 12.02€ - 24.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 2082€/mois
Loyer annuel estimé : 24984€/an
Fourchette totale : 1454€ - 2981€/mois
Fourchette annuelle : 17449€ - 35772€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 876,64 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :348 073 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-123 073€ (-35.4%)
Marge achat-revente :35 373€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 565,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 656,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 934,97€
Coût de l'assurance :27 361,25€
Taxe foncière : 2 498,42€/an
Soit par mois : 208,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 082,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 864,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 121 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage et entretien
Nettoyage des dalles et entretien de la végétation envahissante
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - terrasse nécessite un nettoyage
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 700 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Électricité: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 300€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Terrasse:400€
    Nettoyage terrasse: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Couloir:500€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Entretien parquet: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 984 €/an
Calcul : 2 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 094 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 100 €
Revenus locatifs : +24 984 €
Charges déductibles : -84 100 €
Résultat foncier Année 1 : -59 116 €(Déficit de 59 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 716 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 400 €/an
Revenus locatifs : +24 984 €
Charges déductibles : -14 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37715.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 984 €84 110 €10 817 €-59 126 €21 400 €37 726 €37 726 €
225 484 €14 127 €10 534 €11 357 €--26 369 €
325 994 €13 833 €10 241 €12 160 €--14 209 €
426 513 €13 530 €9 937 €12 984 €--1 225 €
527 044 €13 215 €9 622 €13 829 €---
627 585 €12 889 €9 296 €14 696 €---
728 136 €12 551 €8 959 €15 585 €---
828 699 €12 202 €8 609 €16 497 €---
929 273 €11 840 €8 247 €17 433 €---
1029 858 €11 465 €7 872 €18 393 €---
1130 456 €11 077 €7 484 €19 379 €---
1231 065 €10 675 €7 082 €20 390 €---
1331 686 €10 259 €6 666 €21 427 €---
1432 320 €9 828 €6 235 €22 492 €---
1532 966 €9 381 €5 789 €23 585 €---
1633 625 €8 919 €5 326 €24 706 €---
1734 298 €8 440 €4 848 €25 857 €---
1834 984 €7 945 €4 352 €27 039 €---
1935 684 €7 431 €3 838 €28 252 €---
2036 397 €6 900 €3 307 €29 497 €---
2137 125 €6 349 €2 756 €30 776 €---
2237 868 €5 779 €2 186 €32 089 €---
2338 625 €5 189 €1 596 €33 436 €---
2439 398 €4 577 €984 €34 820 €---
2540 185 €3 944 €351 €36 241 €---
TOTAL800 250 €316 457 €156 935 €483 794 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 483 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 247 €-6 420 €+11 667 €
2+5 247 €0 €+5 247 €
3+5 247 €0 €+5 247 €
4+5 247 €0 €+5 247 €
5+5 247 €+3 781 €+1 466 €
6+5 247 €+4 409 €+838 €
7+5 247 €+4 675 €+572 €
8+5 247 €+4 949 €+298 €
9+5 247 €+5 230 €+17 €
10+5 247 €+5 518 €-271 €
11+5 247 €+5 814 €-567 €
12+5 247 €+6 117 €-870 €
13+5 247 €+6 428 €-1 181 €
14+5 247 €+6 748 €-1 501 €
15+5 247 €+7 075 €-1 828 €
16+5 247 €+7 412 €-2 165 €
17+5 247 €+7 757 €-2 510 €
18+5 247 €+8 112 €-2 865 €
19+5 247 €+8 476 €-3 229 €
20+5 247 €+8 849 €-3 602 €
21+5 247 €+9 233 €-3 986 €
22+5 247 €+9 627 €-4 380 €
23+5 247 €+10 031 €-4 784 €
24+5 247 €+10 446 €-5 199 €
25+5 247 €+10 872 €-5 625 €
Total+131 175 €+145 138 €+-13 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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