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Maison spacieuse à vendre à Ginestas

VilleGinestas (11)
Surface320m²
Coût Total372 492€
Loyer Annuel37 408€
Rentabilité10.04%
Cashflow/mois+833€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 307 400 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 960,63 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

Découvrez cette magnifique maison à vendre à Ginestas, dans le quartier prisé de Villegly. D'une surface habitable de 320 m² sur un terrain de 515 m², cette propriété de 10 pièces comprend 6 chambres, idéale pour une grande famille ou pour recevoir. La maison s'étend sur 2 étages et offre un cadre de vie confortable et spacieux. Proche de toutes commodités, vous trouverez à proximité une poste, une école, un supermarché et une boulangerie, facilitant votre quotidien. Cette opportunité est proposée par l'agence Guy Hoquet NARBONNE au prix de 307 400 €. Ne manquez pas cette occasion unique d'acquérir une maison de qualité dans un environnement agréable. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/307298.pdf

Ville : Ginestas
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Coordonnées : 43.276707, 2.868766
Total : 372 492€
Prix d'acquisition : 307 400€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 347 900€
Frais de notaire : 24 592€
Coût estimé : 24 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 13.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 3117€/mois
Loyer annuel estimé : 37408€/an
Fourchette totale : 2293€ - 4238€/mois
Fourchette annuelle : 27514€ - 50858€/an
Rentabilité brute :10.04%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 13.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 414,76 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :772 723 €
Prix d'achat :307 400 €
Décote à l'achat :-465 323€ (-60.2%)
Marge achat-revente :400 231€ (51.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 860,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :111,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 972,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 744,90€
Coût de l'assurance :33 524,28€
Taxe foncière : 3 740,78€/an
Soit par mois : 311,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 117,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 284,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :833,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 107 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 6 chambres avec revêtement de sol, peinture, réfection de l'électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage et des prises électriques
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Électricité: 800€, Plomberie: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:13 500€
    Rénovation 6 chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:10 000€
    Mise à jour plomberie maison: 1 maison × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ginestas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 117 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 408 €/an
Calcul : 3 117 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 492 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 341 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 381 €
Revenus locatifs : +37 408 €
Charges déductibles : -58 381 €
Résultat foncier Année 1 : -20 974 €(Déficit de 20 974 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 881 €/an
Revenus locatifs : +37 408 €
Charges déductibles : -17 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10273.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 307 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 199 810 €(65% de 307 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 266 €/an
Calcul : 199 810 € × 3,636% = 7 266 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 408 €58 394 €12 812 €-20 986 €10 700 €10 286 €10 286 €
238 156 €17 557 €12 475 €20 599 €---
338 919 €17 209 €12 127 €21 710 €---
439 697 €16 848 €11 766 €22 850 €---
540 491 €16 474 €11 393 €24 017 €---
641 301 €16 088 €11 006 €25 214 €---
742 127 €15 687 €10 605 €26 440 €---
842 970 €15 273 €10 191 €27 697 €---
943 829 €14 843 €9 762 €28 986 €---
1044 706 €14 399 €9 317 €30 307 €---
1145 600 €13 939 €8 857 €31 661 €---
1246 512 €13 462 €8 381 €33 049 €---
1347 442 €12 969 €7 887 €34 473 €---
1448 391 €12 459 €7 377 €35 932 €---
1549 359 €11 930 €6 848 €37 429 €---
1650 346 €11 382 €6 301 €38 964 €---
1751 353 €10 816 €5 734 €40 537 €---
1852 380 €10 229 €5 147 €42 151 €---
1953 427 €9 621 €4 539 €43 806 €---
2054 496 €8 992 €3 910 €45 504 €---
2155 586 €8 341 €3 259 €47 245 €---
2256 698 €7 667 €2 585 €49 031 €---
2357 832 €6 968 €1 887 €50 863 €---
2458 988 €6 245 €1 164 €52 743 €---
2560 168 €5 497 €415 €54 671 €---
TOTAL1 198 182 €353 289 €185 745 €844 893 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 844 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 856 €-3 210 €+11 066 €
2+7 856 €+3 094 €+4 762 €
3+7 856 €+6 513 €+1 343 €
4+7 856 €+6 855 €+1 001 €
5+7 856 €+7 205 €+651 €
6+7 856 €+7 564 €+292 €
7+7 856 €+7 932 €-76 €
8+7 856 €+8 309 €-453 €
9+7 856 €+8 696 €-840 €
10+7 856 €+9 092 €-1 236 €
11+7 856 €+9 498 €-1 642 €
12+7 856 €+9 915 €-2 059 €
13+7 856 €+10 342 €-2 486 €
14+7 856 €+10 780 €-2 924 €
15+7 856 €+11 229 €-3 373 €
16+7 856 €+11 689 €-3 833 €
17+7 856 €+12 161 €-4 305 €
18+7 856 €+12 645 €-4 789 €
19+7 856 €+13 142 €-5 286 €
20+7 856 €+13 651 €-5 795 €
21+7 856 €+14 174 €-6 318 €
22+7 856 €+14 709 €-6 853 €
23+7 856 €+15 259 €-7 403 €
24+7 856 €+15 823 €-7 967 €
25+7 856 €+16 401 €-8 545 €
Total+196 400 €+253 468 €+-57 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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