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Appartement dans immeuble au calme proche du centre

VillePreuilly-sur-Claise (37)
Surface76m²
Coût Total114 660€
Loyer Annuel6 178€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave

Royal Foncier vous propose cet appartement sur la commune de Preuilly-sur-Claise proche du centre bourg et de tout ses commerces, à seulement 15min de La Roche Posay. Appartement T3 situé au 2eme et dernier étage comprenant une entrée, une cuisine indépendante aménagée et équipée, un spacieux séjour de 25m², deux chambres dont 1 avec dressing, un WC indépendant et une salle de bain. Une cave privée ce trouve au sous-sol, un jardin commun est également disponible. Les huisseries en PVC et Bois à double et simple vitrage, chauffage individuel au gaz citerne. Ne tardez cette appartement disponible de suite n'attends plus que vous. Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1240.00 € et 1720.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller ROYAL FONCIER : Agent Immobilier - Isabelle NIBODEAU. Retrouvez toutes les informations sur le site : www.royalfoncier.fr - https://files.netty.immo/file/royal/665/568rl/tarifnetty.pdf

Ville : Preuilly-sur-Claise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.851832, 0.933435
Total : 114 660€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 28 260€
Valeur du bien : 108 260€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 6.77€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6178€/an
Fourchette totale : 399€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 4788€ - 7973€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :511,11 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :38 844 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+41 156€ (+106.0%)
Marge achat-revente :-75 816€ (-195.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 621,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 098,44€
Coût de l'assurance :13 759,20€
Taxe foncière : 617,82€/an
Soit par mois : 51,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 514,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz citerne actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 260 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4600€ = 4600€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 80€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse. Estimations basées sur les prix moyens trouvés pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 178 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 425 €
Revenus locatifs : +6 178 €
Charges déductibles : -33 425 €
Résultat foncier Année 1 : -27 247 €(Déficit de 27 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 165 €/an
Revenus locatifs : +6 178 €
Charges déductibles : -5 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5846.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 178 €33 429 €4 001 €-27 251 €21 400 €5 851 €5 851 €
26 302 €5 065 €3 896 €1 237 €--4 613 €
36 428 €4 956 €3 788 €1 471 €--3 142 €
46 556 €4 844 €3 676 €1 712 €--1 430 €
56 688 €4 728 €3 560 €1 959 €---
66 821 €4 608 €3 440 €2 213 €---
76 958 €4 484 €3 315 €2 474 €---
87 097 €4 355 €3 186 €2 742 €---
97 239 €4 221 €3 053 €3 018 €---
107 384 €4 083 €2 914 €3 301 €---
117 531 €3 939 €2 771 €3 592 €---
127 682 €3 791 €2 623 €3 891 €---
137 835 €3 637 €2 469 €4 198 €---
147 992 €3 478 €2 309 €4 515 €---
158 152 €3 313 €2 144 €4 839 €---
168 315 €3 142 €1 973 €5 173 €---
178 481 €2 964 €1 796 €5 517 €---
188 651 €2 781 €1 613 €5 870 €---
198 824 €2 591 €1 423 €6 233 €---
209 001 €2 394 €1 226 €6 606 €---
219 181 €2 190 €1 022 €6 990 €---
229 364 €1 979 €811 €7 385 €---
239 551 €1 760 €592 €7 791 €---
249 742 €1 533 €365 €8 209 €---
259 937 €1 299 €130 €8 639 €---
TOTAL197 891 €115 563 €58 098 €82 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 297 €-6 420 €+7 717 €
2+1 297 €0 €+1 297 €
3+1 297 €0 €+1 297 €
4+1 297 €0 €+1 297 €
5+1 297 €+159 €+1 138 €
6+1 297 €+664 €+633 €
7+1 297 €+742 €+555 €
8+1 297 €+823 €+474 €
9+1 297 €+905 €+392 €
10+1 297 €+990 €+307 €
11+1 297 €+1 078 €+219 €
12+1 297 €+1 167 €+130 €
13+1 297 €+1 260 €+37 €
14+1 297 €+1 354 €-57 €
15+1 297 €+1 452 €-155 €
16+1 297 €+1 552 €-255 €
17+1 297 €+1 655 €-358 €
18+1 297 €+1 761 €-464 €
19+1 297 €+1 870 €-573 €
20+1 297 €+1 982 €-685 €
21+1 297 €+2 097 €-800 €
22+1 297 €+2 216 €-919 €
23+1 297 €+2 337 €-1 040 €
24+1 297 €+2 463 €-1 166 €
25+1 297 €+2 592 €-1 295 €
Total+32 425 €+24 698 €+7 727 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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