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Appartement 7 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleIllkirch-Graffenstaden (67)
Surface170m²
Coût Total393 106€
Loyer Annuel27 434€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 343 200 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 2 018,82 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 7 pièces 170 m²

À vendre : Appartement d'exception de 7 pièces en rez-de-jardin - Domaine de l'Ill, Illkirch Découvrez cet appartement unique qui allie confort et praticité, offrant une surface généreuse de 170 mètres carrés. Idéalement conçu pour les familles, cet espace lumineux comprend 5 chambres spacieuses, une terrasse agréable. Caractéristiques supplémentaires :

Usage mixte professionnel autorisé : Parfait pour les professionnels paramédicaux ou autres secteurs. Commodités : Garage, terrasse, rangements, et appartement modulable selon vos besoins. Accessibilité : Idéal pour une résidence senior, avec accès PMR. Climatisation réversible : Pour un confort optimal en toutes saisons. Fort potentiel : Un bien à rénover selon vos goûts pour en faire un véritable cocon.

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Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/08/2025

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 108 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 170 € et 4 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Illkirch-Graffenstaden
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67400
Coordonnées : 48.498966, 7.711767
Total : 393 106€
Prix d'acquisition : 343 200€
Travaux : 22 450€
Valeur du bien : 365 650€
Frais de notaire : 27 456€
Coût estimé : 27 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 13.45€/m²/mois
Fourchette : 11.01€ - 16.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2286€/mois
Loyer annuel estimé : 27434€/an
Fourchette totale : 1872€ - 2792€/mois
Fourchette annuelle : 22460€ - 33510€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 106€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 961,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :117,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 079,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 392,63€
Coût de l'assurance :35 379,54€
Taxe foncière : 2 743,39€/an
Soit par mois : 228,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 286,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 308,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Climatisation
Vérification et mise aux normes du système de climatisation réversible existant
Quantité: 1 système
Raison: Climatisation réversible présente, nécessité de s'assurer de son bon fonctionnement pour le confort
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 5 chambres (environ 85 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de rafraîchissement complet
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 450 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Climatisation:150€
    Vérification climatisation réversible: 1 système × 150€ = 150€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 500€
    Rénovation chambres (85 m²): 85 m² × 100€/m² = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:800€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Illkirch-Graffenstaden (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Climatisation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 434 €/an
Calcul : 2 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 106 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 415 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 078 €
Revenus locatifs : +27 434 €
Charges déductibles : -40 078 €
Résultat foncier Année 1 : -12 644 €(Déficit de 12 644 €)
Imputable sur revenu global : 12 644 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 628 €/an
Revenus locatifs : +27 434 €
Charges déductibles : -17 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 806 €/an
Prix d'achat du bien : 343 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 223 080 €(65% de 343 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 112 €/an
Calcul : 223 080 € × 3,636% = 8 112 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 434 €40 090 €13 482 €-12 656 €12 656 €--
227 983 €17 286 €13 127 €10 697 €---
328 542 €16 919 €12 760 €11 624 €---
429 113 €16 539 €12 380 €12 575 €---
529 695 €16 145 €11 987 €13 550 €---
630 289 €15 738 €11 579 €14 552 €---
730 895 €15 316 €11 157 €15 579 €---
831 513 €14 879 €10 721 €16 633 €---
932 143 €14 428 €10 269 €17 716 €---
1032 786 €13 960 €9 801 €18 826 €---
1133 442 €13 475 €9 317 €19 967 €---
1234 111 €12 974 €8 815 €21 137 €---
1334 793 €12 455 €8 296 €22 338 €---
1435 489 €11 917 €7 759 €23 572 €---
1536 198 €11 361 €7 202 €24 838 €---
1636 922 €10 785 €6 626 €26 138 €---
1737 661 €10 188 €6 030 €27 473 €---
1838 414 €9 571 €5 412 €28 843 €---
1939 182 €8 932 €4 773 €30 251 €---
2039 966 €8 270 €4 112 €31 696 €---
2140 765 €7 585 €3 427 €33 180 €---
2241 581 €6 876 €2 718 €34 705 €---
2342 412 €6 142 €1 983 €36 270 €---
2443 261 €5 382 €1 223 €37 879 €---
2544 126 €4 595 €437 €39 531 €---
TOTAL878 717 €321 807 €195 393 €556 910 €12 656 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 797 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 761 €-3 797 €+9 558 €
2+5 761 €+3 209 €+2 552 €
3+5 761 €+3 487 €+2 274 €
4+5 761 €+3 772 €+1 989 €
5+5 761 €+4 065 €+1 696 €
6+5 761 €+4 365 €+1 396 €
7+5 761 €+4 674 €+1 087 €
8+5 761 €+4 990 €+771 €
9+5 761 €+5 315 €+446 €
10+5 761 €+5 648 €+113 €
11+5 761 €+5 990 €-229 €
12+5 761 €+6 341 €-580 €
13+5 761 €+6 701 €-940 €
14+5 761 €+7 071 €-1 310 €
15+5 761 €+7 451 €-1 690 €
16+5 761 €+7 841 €-2 080 €
17+5 761 €+8 242 €-2 481 €
18+5 761 €+8 653 €-2 892 €
19+5 761 €+9 075 €-3 314 €
20+5 761 €+9 509 €-3 748 €
21+5 761 €+9 954 €-4 193 €
22+5 761 €+10 411 €-4 650 €
23+5 761 €+10 881 €-5 120 €
24+5 761 €+11 364 €-5 603 €
25+5 761 €+11 859 €-6 098 €
Total+144 025 €+167 073 €+-23 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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