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Proche Montreuil-Bellay, maison de village

VilleMontreuil-Bellay (49)
Surface90.94m²
Coût Total154 020€
Loyer Annuel7 798€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 90.94 m²
Prix au m² : 1 061,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

20mn sud Saumur, maison habitable de suite avec dépendances. Ce bien comprend: entrée, cuisine aménagée ouverte sur une salle à manger de 30m2, salon de 13m2, couloir desservant 2 chambres de 11m2 et 18m2, salle de douche, toilettes. Chauffage électrique. Tout à l'égout. Terrain clos de 1000m2 avec la maison avec garage de 40m2, chalet de 9m2 et atelier. Autre parcelle avec garage de 12m2, cellier et belle cave voûtée de l'autre côté de la rue. - https://storage.gra.cloud.ovh.net/v1/AUTH_e0b83750570d4ff1986fe199b41300e4/kimono/17eb8c8938e1f2be8cf34bea3c6494fb7a937953/raw

Ville : Montreuil-Bellay
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49260
Coordonnées : 47.130824, -0.155462
Total : 154 020€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 49 800€
Valeur du bien : 146 300€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.94m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 8.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7798€/an
Fourchette totale : 527€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6318€ - 9625€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 292,13 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 506 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :-21 006€ (-17.9%)
Marge achat-revente :-36 514€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 797,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 637,81€
Coût de l'assurance :13 476,75€
Taxe foncière : 779,84€/an
Soit par mois : 64,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon de 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 800 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montreuil-Bellay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 798 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 090 €
Revenus locatifs : +7 798 €
Charges déductibles : -56 090 €
Résultat foncier Année 1 : -48 292 €(Déficit de 48 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 290 €/an
Revenus locatifs : +7 798 €
Charges déductibles : -6 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26891.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 798 €56 095 €4 976 €-48 297 €21 400 €26 897 €26 897 €
27 954 €6 161 €4 842 €1 794 €--25 103 €
38 113 €6 022 €4 703 €2 092 €--23 011 €
48 276 €5 878 €4 559 €2 398 €--20 613 €
58 441 €5 730 €4 411 €2 711 €--17 902 €
68 610 €5 577 €4 258 €3 033 €--14 868 €
78 782 €5 418 €4 099 €3 364 €--11 505 €
88 958 €5 255 €3 936 €3 703 €--7 801 €
99 137 €5 086 €3 767 €4 051 €--3 750 €
109 320 €4 911 €3 592 €4 409 €---
119 506 €4 731 €3 412 €4 775 €---
129 696 €4 545 €3 226 €5 152 €---
139 890 €4 352 €3 033 €5 538 €---
1410 088 €4 153 €2 834 €5 935 €---
1510 290 €3 947 €2 629 €6 342 €---
1610 496 €3 735 €2 416 €6 761 €---
1710 706 €3 516 €2 197 €7 190 €---
1810 920 €3 289 €1 970 €7 631 €---
1911 138 €3 055 €1 736 €8 083 €---
2011 361 €2 813 €1 494 €8 548 €---
2111 588 €2 563 €1 244 €9 025 €---
2211 820 €2 304 €985 €9 515 €---
2312 056 €2 037 €719 €10 019 €---
2412 297 €1 762 €443 €10 536 €---
2512 543 €1 477 €158 €11 067 €---
TOTAL249 786 €154 411 €71 638 €95 376 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 638 €-6 420 €+8 058 €
2+1 638 €0 €+1 638 €
3+1 638 €0 €+1 638 €
4+1 638 €0 €+1 638 €
5+1 638 €0 €+1 638 €
6+1 638 €0 €+1 638 €
7+1 638 €0 €+1 638 €
8+1 638 €0 €+1 638 €
9+1 638 €0 €+1 638 €
10+1 638 €+198 €+1 440 €
11+1 638 €+1 433 €+205 €
12+1 638 €+1 546 €+92 €
13+1 638 €+1 661 €-23 €
14+1 638 €+1 781 €-143 €
15+1 638 €+1 903 €-265 €
16+1 638 €+2 028 €-390 €
17+1 638 €+2 157 €-519 €
18+1 638 €+2 289 €-651 €
19+1 638 €+2 425 €-787 €
20+1 638 €+2 564 €-926 €
21+1 638 €+2 708 €-1 070 €
22+1 638 €+2 855 €-1 217 €
23+1 638 €+3 006 €-1 368 €
24+1 638 €+3 161 €-1 523 €
25+1 638 €+3 320 €-1 682 €
Total+40 950 €+28 613 €+12 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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