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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VillePort (974)
Surface90m²
Coût Total215 068€
Loyer Annuel15 927€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 144 600 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 606,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 97409-347 - A vendre, LE PORT, dans une impasse, maison de plain pied de type 4 d'environ 90m2, à rénover, offrant une double pièce de vie, cuisine, 2 chambres (possibilité 3), salle d'eau et wc. Parking couvert. Idéal premier achat ou investisseurs. Contactez sans tarder notre service de Négociation-Expertise immobilière par mail sur [Coordonnées masquées] pour plus de renseignements et organiser une visite. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr”.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Port
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97420
Coordonnées : -20.942505, 55.290276
Total : 215 068€
Prix d'acquisition : 144 600€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 203 500€
Frais de notaire : 11 568€
Coût estimé : 11 568€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 14.75€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 23.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1327€/mois
Loyer annuel estimé : 15927€/an
Fourchette totale : 819€ - 2151€/mois
Fourchette annuelle : 9830€ - 25807€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 12.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 380,95 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 285 €
Prix d'achat :144 600 €
Décote à l'achat :-69 685€ (-32.5%)
Marge achat-revente :-783€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 068€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :62,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 057,16€
Coût de l'assurance :18 818,45€
Taxe foncière : 1 592,69€/an
Soit par mois : 132,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 327,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rangement et rénovation de l'espace salle à manger et buanderie
Quantité: 20 m² + 8 m²
Raison: État 2.5/5 visible - espace salle à manger et buanderie nécessitant rangement et rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Fenêtres double vitrage:8 800€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen incluant pose)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (prix moyen incluant revêtement et peinture)
  • Rafraîchissement salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation autres pièces:5 600€
    Rénovation autres pièces: 28 m² × 200€/m² = 5600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 327 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 927 €/an
Calcul : 1 327 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 068 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 251 €
Revenus locatifs : +15 927 €
Charges déductibles : -68 251 €
Résultat foncier Année 1 : -52 324 €(Déficit de 52 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 351 €/an
Revenus locatifs : +15 927 €
Charges déductibles : -9 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30924.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 990 €(65% de 144 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 418 €/an
Calcul : 93 990 € × 3,636% = 3 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 927 €68 258 €7 013 €-52 331 €21 400 €30 931 €30 931 €
216 245 €9 169 €6 824 €7 076 €--23 855 €
316 570 €8 974 €6 629 €7 596 €--16 259 €
416 902 €8 773 €6 427 €8 129 €--8 130 €
517 240 €8 564 €6 219 €8 675 €---
617 585 €8 349 €6 004 €9 236 €---
717 936 €8 127 €5 781 €9 810 €---
818 295 €7 897 €5 551 €10 398 €---
918 661 €7 659 €5 313 €11 002 €---
1019 034 €7 413 €5 068 €11 621 €---
1119 415 €7 159 €4 814 €12 255 €---
1219 803 €6 897 €4 552 €12 906 €---
1320 199 €6 626 €4 280 €13 573 €---
1420 603 €6 346 €4 000 €14 258 €---
1521 015 €6 056 €3 711 €14 959 €---
1621 436 €5 757 €3 411 €15 679 €---
1721 864 €5 447 €3 102 €16 417 €---
1822 302 €5 128 €2 782 €17 174 €---
1922 748 €4 797 €2 452 €17 950 €---
2023 203 €4 456 €2 110 €18 747 €---
2123 667 €4 103 €1 757 €19 564 €---
2224 140 €3 738 €1 392 €20 402 €---
2324 623 €3 361 €1 015 €21 262 €---
2425 115 €2 971 €626 €22 144 €---
2525 617 €2 569 €223 €23 049 €---
TOTAL510 145 €218 593 €101 057 €291 552 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 552 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 345 €-6 420 €+9 765 €
2+3 345 €0 €+3 345 €
3+3 345 €0 €+3 345 €
4+3 345 €0 €+3 345 €
5+3 345 €+164 €+3 181 €
6+3 345 €+2 771 €+574 €
7+3 345 €+2 943 €+402 €
8+3 345 €+3 120 €+225 €
9+3 345 €+3 301 €+44 €
10+3 345 €+3 486 €-141 €
11+3 345 €+3 677 €-332 €
12+3 345 €+3 872 €-527 €
13+3 345 €+4 072 €-727 €
14+3 345 €+4 277 €-932 €
15+3 345 €+4 488 €-1 143 €
16+3 345 €+4 704 €-1 359 €
17+3 345 €+4 925 €-1 580 €
18+3 345 €+5 152 €-1 807 €
19+3 345 €+5 385 €-2 040 €
20+3 345 €+5 624 €-2 279 €
21+3 345 €+5 869 €-2 524 €
22+3 345 €+6 121 €-2 776 €
23+3 345 €+6 379 €-3 034 €
24+3 345 €+6 643 €-3 298 €
25+3 345 €+6 915 €-3 570 €
Total+83 625 €+87 466 €+-3 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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