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Appartement à vendre

VilleLibourne (33)
Surface74m²
Coût Total185 292€
Loyer Annuel10 851€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 400 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 802,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, calme, Interphone

Idéal pour Investisseurs! Venez découvrir cet appartement spacieux de plus 74m² actuelement loué, situé à deux pas des commodités, lac des dagueys et autres acces routiers pour Bordeaux..

Il se compose d'un séjour lumineux, une cuisine indépendante aménagée et équipée, quatre chambres, une salle de bains, une loggia, un balcon. Il dispose d'un parking, dans une copropriété bien gérée (charges annuelles de 1417 euros).

Attrait d'autant plus fort grâce à son accès facile aux transports, dont plusieurs stations à proximité. Votre conseiller : Manuel RODRIGUES Tel; rcs 40881743500022 (6.72 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Manuel RODRIGUES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.940821, -0.242723
Total : 185 292€
Prix d'acquisition : 133 400€
Travaux : 41 220€
Valeur du bien : 174 620€
Frais de notaire : 10 672€
Coût estimé : 10 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10851€/an
Fourchette totale : 738€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8855€ - 13297€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 581,97 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 066 €
Prix d'achat :133 400 €
Décote à l'achat :-57 666€ (-30.2%)
Marge achat-revente :5 774€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 589,23€
Coût de l'assurance :16 213,05€
Taxe foncière : 1 085,11€/an
Soit par mois : 90,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 118,08€/mois
Soit par an : 1 417,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 904,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 64 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 220 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:2 940€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 60€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 851 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 292 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 417 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 811 €
Revenus locatifs : +10 851 €
Charges déductibles : -50 811 €
Résultat foncier Année 1 : -39 960 €(Déficit de 39 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 560 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 591 €/an
Revenus locatifs : +10 851 €
Charges déductibles : -9 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18560.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 710 €(65% de 133 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 153 €/an
Calcul : 86 710 € × 3,636% = 3 153 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 851 €50 817 €6 447 €-39 966 €21 400 €18 566 €18 566 €
211 068 €9 429 €6 278 €1 639 €--16 927 €
311 289 €9 255 €6 104 €2 035 €--14 892 €
411 515 €9 074 €5 923 €2 441 €--12 451 €
511 746 €8 887 €5 736 €2 859 €--9 592 €
611 980 €8 693 €5 542 €3 288 €--6 304 €
712 220 €8 492 €5 341 €3 728 €--2 576 €
812 464 €8 284 €5 133 €4 180 €---
912 714 €8 069 €4 918 €4 645 €---
1012 968 €7 845 €4 695 €5 123 €---
1113 227 €7 614 €4 464 €5 613 €---
1213 492 €7 375 €4 224 €6 117 €---
1313 762 €7 127 €3 976 €6 635 €---
1414 037 €6 870 €3 720 €7 167 €---
1514 318 €6 604 €3 454 €7 714 €---
1614 604 €6 329 €3 178 €8 275 €---
1714 896 €6 043 €2 893 €8 853 €---
1815 194 €5 748 €2 597 €9 446 €---
1915 498 €5 442 €2 291 €10 056 €---
2015 808 €5 124 €1 974 €10 683 €---
2116 124 €4 796 €1 645 €11 328 €---
2216 447 €4 456 €1 305 €11 991 €---
2316 776 €4 103 €953 €12 672 €---
2417 111 €3 738 €588 €13 373 €---
2517 453 €3 360 €210 €14 093 €---
TOTAL347 563 €213 575 €93 589 €133 988 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 851 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 279 €-6 420 €+8 699 €
2+2 279 €0 €+2 279 €
3+2 279 €0 €+2 279 €
4+2 279 €0 €+2 279 €
5+2 279 €0 €+2 279 €
6+2 279 €0 €+2 279 €
7+2 279 €0 €+2 279 €
8+2 279 €+481 €+1 798 €
9+2 279 €+1 394 €+885 €
10+2 279 €+1 537 €+742 €
11+2 279 €+1 684 €+595 €
12+2 279 €+1 835 €+444 €
13+2 279 €+1 990 €+289 €
14+2 279 €+2 150 €+129 €
15+2 279 €+2 314 €-35 €
16+2 279 €+2 483 €-204 €
17+2 279 €+2 656 €-377 €
18+2 279 €+2 834 €-555 €
19+2 279 €+3 017 €-738 €
20+2 279 €+3 205 €-926 €
21+2 279 €+3 398 €-1 119 €
22+2 279 €+3 597 €-1 318 €
23+2 279 €+3 802 €-1 523 €
24+2 279 €+4 012 €-1 733 €
25+2 279 €+4 228 €-1 949 €
Total+56 975 €+40 196 €+16 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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