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Achat : Appartement (51000)

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface43m²
Coût Total109 720€
Loyer Annuel6 275€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 511,63 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 43 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon, Cheminée, Cave, Parquet, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Dans une belle bâtisse en pierres, au 1er étage, nous vous invitons à découvrir ce charmant appartement de Type 2 rénové entièrement avec goût et avec des matériaux de qualité. La visite débute par une entrée donnant accès à la pièce de vie et son coin cuisine totalement, équipée et aménagée, un balcon avec vue verdoyante complète cette pièce. Suivi d'un couloir qui dessert une vaste chambre et une salle de bain avec une baignoire à pattes de lion et un wc. Il dispose également d'une cave en sous-sol de la copropriété, stationnement gratuit à proximité. Beaucoup de cachet pour ce bien: parquets chêne, cheminées, moulures. Coup de coeur assuré! Bien soumis au statut de la copropriété: nombre de lots 15 lots, montant moyen annuel des charges 400 € Nhésitez pas à prendre contact avec notre Agence GROUPE SIGNATURE au 03.26. 26.42. 48 PRIX: 65 000 € (Honoraires à charges vendeur) Surface loi Carrez: 43.38 m².

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957410, 4.366530
Total : 109 720€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 39 520€
Valeur du bien : 104 520€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6275€/an
Fourchette totale : 413€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 4951€ - 7953€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 475,41 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 443 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+1 557€ (+2.5%)
Marge achat-revente :-46 277€ (-72.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 594,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 595,33€
Coût de l'assurance :13 166,40€
Taxe foncière : 627,47€/an
Soit par mois : 52,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 522,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du meuble lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 520 €(919 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1 300€ = 5 200€, Main d'œuvre: 1 000€ = 1 000€, Total: 5 200€
  • Salle de bain:1 600€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Meuble lavabo et robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 140€ = 140€, Total: 800€
  • Cuisine:960€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€ = 120€, Total: 480€
  • Chambres:960€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€ = 120€, Total: 480€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€ = 0€, Total: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 275 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 899 €
Revenus locatifs : +6 275 €
Charges déductibles : -44 899 €
Résultat foncier Année 1 : -38 624 €(Déficit de 38 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 224 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 379 €/an
Revenus locatifs : +6 275 €
Charges déductibles : -5 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17224.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 275 €44 902 €3 828 €-38 628 €21 400 €17 228 €17 228 €
26 400 €5 283 €3 728 €1 118 €--16 110 €
36 528 €5 179 €3 625 €1 349 €--14 761 €
46 659 €5 072 €3 518 €1 587 €--13 174 €
56 792 €4 961 €3 407 €1 831 €--11 343 €
66 928 €4 846 €3 292 €2 082 €--9 262 €
77 066 €4 727 €3 173 €2 340 €--6 922 €
87 208 €4 603 €3 049 €2 604 €--4 318 €
97 352 €4 475 €2 921 €2 876 €--1 441 €
107 499 €4 343 €2 789 €3 156 €---
117 649 €4 206 €2 652 €3 443 €---
127 802 €4 064 €2 510 €3 738 €---
137 958 €3 917 €2 362 €4 041 €---
148 117 €3 764 €2 210 €4 353 €---
158 279 €3 606 €2 052 €4 673 €---
168 445 €3 443 €1 888 €5 002 €---
178 614 €3 273 €1 719 €5 341 €---
188 786 €3 097 €1 543 €5 689 €---
198 962 €2 916 €1 361 €6 046 €---
209 141 €2 727 €1 173 €6 414 €---
219 324 €2 532 €978 €6 792 €---
229 510 €2 330 €776 €7 180 €---
239 700 €2 120 €566 €7 580 €---
249 895 €1 904 €349 €7 991 €---
2510 092 €1 679 €125 €8 414 €---
TOTAL200 979 €133 968 €55 595 €67 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 318 €-6 420 €+7 738 €
2+1 318 €0 €+1 318 €
3+1 318 €0 €+1 318 €
4+1 318 €0 €+1 318 €
5+1 318 €0 €+1 318 €
6+1 318 €0 €+1 318 €
7+1 318 €0 €+1 318 €
8+1 318 €0 €+1 318 €
9+1 318 €0 €+1 318 €
10+1 318 €+514 €+804 €
11+1 318 €+1 033 €+285 €
12+1 318 €+1 121 €+197 €
13+1 318 €+1 212 €+106 €
14+1 318 €+1 306 €+12 €
15+1 318 €+1 402 €-84 €
16+1 318 €+1 501 €-183 €
17+1 318 €+1 602 €-284 €
18+1 318 €+1 707 €-389 €
19+1 318 €+1 814 €-496 €
20+1 318 €+1 924 €-606 €
21+1 318 €+2 038 €-720 €
22+1 318 €+2 154 €-836 €
23+1 318 €+2 274 €-956 €
24+1 318 €+2 397 €-1 079 €
25+1 318 €+2 524 €-1 206 €
Total+32 950 €+20 103 €+12 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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