Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement F4

VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface85
Coût Total194 100
Loyer Annuel13 289
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 705,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement F4 - Venez à la rencontre de cet agréable appartement de 85 m² lumineux situé au 9 chemin de la godille au 8ème étage sur 9 avec ascenseur à Vaulx-en-Velin. Cet appartement contenant 2 façades, a une vue sur le jardin d’enfant et sur la MJC il contient un confortable salon de 21 m² avec une porte fenêtre donnant à l’espace de vie une luminosité et une chaleur très agréable surtout en cette période de printemps. Il détient également une cuisine de 10 m² donnant accès à une loggia de 5,74 m² convertible en salle à manger, salle de vie ou même bureau selon vos choix.

Ce somptueux logement détient également un placard de rangement à l'entrée, un débarras dans la cuisine et une pièce supplémentaire convertible en bureau ou en dressing. Cette dernière pièce se situe entre trois chambres faisant respectivement 9,2 m² ; 8,7 m² et 9,9 m². Les chambres sont également incroyablement bien éclairées. Les fenêtres récemment remises à neuf et isolées que vous retrouverez dans les deux chambres donnent vu sur le ciel que les soirs d’été vous aurez l’impression de dormir à la bonne étoile.

La salle de bain est équipée d’un lavabo et d’une douche italienne.

Cet appartement se situe aux alentours de la MJC, du centre médical Jean-Goullard (IRM; radiologie; consultation médical; laboratoire d’analyse), et proche du supermarché Auchan, des écoles et des transports en commun (Arrivée du Tramway T9 très prochainement prévu pour 2027).

Cadre agréable contenant de nombreux espaces verts aux alentours.

L’appartement dispose d’un parking privé s'ouvrant grâce à un badge fourni lors de la vente.

Cet appartement est actuellement libre nous vous invitons donc à venir la visiter à tout moment alors venez nombreux.

A très vite !

Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.782280, 4.916120
Total : 194 100
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 37 500
Valeur du bien : 182 500
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13289€/an
Fourchette totale : 890€ - 1378€/mois
Fourchette annuelle : 10678€ - 16539€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 928,57 €/m²
Basé sur :253 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 928
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-18 928 (-11.5%)
Marge achat-revente :-30 172€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :961,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 016,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 299,49
Coût de l'assurance :16 498,50
Taxe foncière : 1 328,94€/an
Soit par mois : 110,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 127,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix des fenêtres
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix de la cuisine
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix de la salle de bain
  • Chambres - Revêtement sol:2 800
    Parquet flottant: 28 m² × 100€ = 2800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix du parquet
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus dans le prix de la peinture
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaulx-en-Velin (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 289 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 100 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 004
Revenus locatifs : +13 289
Charges déductibles : -46 004
Résultat foncier Année 1 : -32 715(Déficit de 32 715 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 315
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 504 €/an
Revenus locatifs : +13 289
Charges déductibles : -8 504
Résultat foncier Années 2+ : 4 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11314.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 28946 0116 522-32 72121 400 €11 321 €11 321 €
213 5558 3376 3495 218--6 103 €
313 8268 1586 1695 668--435 €
414 1037 9735 9846 130---
514 3857 7815 7926 604---
614 6737 5835 5947 090---
714 9667 3785 3897 588---
815 2657 1655 1778 100---
915 5716 9464 9578 625---
1015 8826 7194 7309 164---
1116 2006 4844 4959 716---
1216 5246 2404 25110 283---
1316 8545 9894 00010 865---
1417 1915 7293 74011 463---
1517 5355 4593 47012 076---
1617 8865 1813 19212 705---
1718 2444 8932 90413 351---
1818 6084 5942 60614 014---
1918 9814 2862 29714 695---
2019 3603 9671 97815 393---
2119 7473 6371 64816 110---
2220 1423 2951 30716 847---
2320 5452 94295317 603---
2420 9562 57758818 379---
2521 3752 19921019 177---
TOTAL425 664181 52294 299244 14221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 142
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 791-6 420+9 211
2+2 7910+2 791
3+2 7910+2 791
4+2 791+1 708+1 083
5+2 791+1 981+810
6+2 791+2 127+664
7+2 791+2 277+514
8+2 791+2 430+361
9+2 791+2 587+204
10+2 791+2 749+42
11+2 791+2 915-124
12+2 791+3 085-294
13+2 791+3 260-469
14+2 791+3 439-648
15+2 791+3 623-832
16+2 791+3 812-1 021
17+2 791+4 005-1 214
18+2 791+4 204-1 413
19+2 791+4 408-1 617
20+2 791+4 618-1 827
21+2 791+4 833-2 042
22+2 791+5 054-2 263
23+2 791+5 281-2 490
24+2 791+5 514-2 723
25+2 791+5 753-2 962
Total+69 775+73 243+-3 468
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →