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Maison Langeac 7 pièce(s) 195 m2

VilleLangeac (43)
Surface195m²
Coût Total264 740€
Loyer Annuel18 347€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 861,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 195 m², 7 pièces, 781 m² de terrain, Toilettes séparées

Situé sur les hauteurs de Langeac, dans le charmant lieu-dit Lestival cette maison offre un fort potentiel pour un projet de gites, chambres d'hôtes ou maison familiale. Sur une parcelle d'envions 780m² vous trouverez: Une maison d'habitation d'envions 195 m² composée : - Au rez-de-chaussée une entrée avec un bar, cuisine, une arrière-cuisine, une buanderie, un Wc , une salle à manger et un salon . - A l'étage un grand dégagement, 4 chambres et une salle de bain avec Wc. Un Four à pain Une maisonnette d'environ 45 m² pouvant faire office de logement indépendant. Un joli point de vue dégagé depuis la maison principale dans un environnement paisible et verdoyant. Fenêtres en double vitrage pvc et chauffage électrique . Stephane Chopy (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 924 920 200 - .

Ville : Langeac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.099970, 3.494920
Total : 264 740€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 83 300€
Valeur du bien : 251 300€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1529€/mois
Loyer annuel estimé : 18347€/an
Fourchette totale : 1104€ - 2116€/mois
Fourchette annuelle : 13254€ - 25397€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,31 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :229 380 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-61 380€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-35 360€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 292,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 367,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 135,91€
Coût de l'assurance :22 502,90€
Taxe foncière : 1 834,71€/an
Soit par mois : 152,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 528,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des équipements
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 300 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 500€
    Isolation toiture: 195 m² × 100€/m² = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langeac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 347 €/an
Calcul : 1 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 580 €
Revenus locatifs : +18 347 €
Charges déductibles : -94 580 €
Résultat foncier Année 1 : -76 233 €(Déficit de 76 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 280 €/an
Revenus locatifs : +18 347 €
Charges déductibles : -11 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 067 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54832.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 347 €94 588 €8 553 €-76 241 €21 400 €54 841 €54 841 €
218 714 €11 057 €8 322 €7 657 €--47 184 €
319 088 €10 818 €8 083 €8 270 €--38 914 €
419 470 €10 572 €7 837 €8 899 €--30 015 €
519 860 €10 317 €7 582 €9 543 €--20 472 €
620 257 €10 053 €7 319 €10 203 €--10 269 €
720 662 €9 781 €7 046 €10 881 €---
821 075 €9 500 €6 765 €11 575 €---
921 497 €9 210 €6 475 €12 287 €---
1021 926 €8 910 €6 175 €13 017 €---
1122 365 €8 600 €5 865 €13 765 €---
1222 812 €8 279 €5 544 €14 533 €---
1323 269 €7 948 €5 213 €15 320 €---
1423 734 €7 606 €4 871 €16 128 €---
1524 209 €7 253 €4 518 €16 956 €---
1624 693 €6 888 €4 153 €17 805 €---
1725 187 €6 511 €3 776 €18 676 €---
1825 690 €6 121 €3 386 €19 569 €---
1926 204 €5 719 €2 984 €20 486 €---
2026 728 €5 303 €2 568 €21 426 €---
2127 263 €4 873 €2 138 €22 390 €---
2227 808 €4 429 €1 694 €23 379 €---
2328 364 €3 970 €1 235 €24 394 €---
2428 932 €3 496 €761 €25 436 €---
2529 510 €3 006 €271 €26 504 €---
TOTAL587 663 €274 807 €123 136 €312 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 853 €-6 420 €+10 273 €
2+3 853 €0 €+3 853 €
3+3 853 €0 €+3 853 €
4+3 853 €0 €+3 853 €
5+3 853 €0 €+3 853 €
6+3 853 €0 €+3 853 €
7+3 853 €+183 €+3 670 €
8+3 853 €+3 472 €+381 €
9+3 853 €+3 686 €+167 €
10+3 853 €+3 905 €-52 €
11+3 853 €+4 130 €-277 €
12+3 853 €+4 360 €-507 €
13+3 853 €+4 596 €-743 €
14+3 853 €+4 838 €-985 €
15+3 853 €+5 087 €-1 234 €
16+3 853 €+5 341 €-1 488 €
17+3 853 €+5 603 €-1 750 €
18+3 853 €+5 871 €-2 018 €
19+3 853 €+6 146 €-2 293 €
20+3 853 €+6 428 €-2 575 €
21+3 853 €+6 717 €-2 864 €
22+3 853 €+7 014 €-3 161 €
23+3 853 €+7 318 €-3 465 €
24+3 853 €+7 631 €-3 778 €
25+3 853 €+7 951 €-4 098 €
Total+96 325 €+93 857 €+2 468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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