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Vente maison Juigné-sur-Sarthe 3 pièces 76.54m² 49000€ | Agence Rousseaux Immobilier

VilleJuigné-sur-Sarthe (72)
Surface77m²
Coût Total97 140€
Loyer Annuel6 885€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 3 pièces, 3 chambres, 2 étages

A VENDRE, proximité de Sablé sur Sarthe et proche de l'Abbaye de SOLESMES :

Ville : Juigné-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72300
Coordonnées : 47.851724, -0.312664
Total : 97 140€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 44 220€
Valeur du bien : 93 220€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.45€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6885€/an
Fourchette totale : 471€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 5648€ - 8392€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 393,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 295 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-58 295€ (-54.3%)
Marge achat-revente :10 155€ (9.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 500,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 644,60€
Coût de l'assurance :7 285,50€
Taxe foncière : 688,47€/an
Soit par mois : 57,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 573,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 416 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 220 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation combles:4 620€
    Isolation combles: 77 m² × 60€/m² = 4620€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Juigné-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 885 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 140 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 364 €
Revenus locatifs : +6 885 €
Charges déductibles : -48 364 €
Résultat foncier Année 1 : -41 479 €(Déficit de 41 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 144 €/an
Revenus locatifs : +6 885 €
Charges déductibles : -4 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20079.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 885 €48 367 €3 167 €-41 483 €21 400 €20 083 €20 083 €
27 022 €4 062 €3 082 €2 960 €--17 122 €
37 163 €3 974 €2 994 €3 189 €--13 933 €
47 306 €3 883 €2 903 €3 423 €--10 510 €
57 452 €3 789 €2 809 €3 663 €--6 846 €
67 601 €3 692 €2 712 €3 910 €--2 937 €
77 753 €3 591 €2 611 €4 162 €---
87 908 €3 487 €2 507 €4 421 €---
98 067 €3 380 €2 400 €4 687 €---
108 228 €3 269 €2 289 €4 959 €---
118 392 €3 154 €2 174 €5 238 €---
128 560 €3 036 €2 056 €5 525 €---
138 732 €2 913 €1 933 €5 818 €---
148 906 €2 787 €1 807 €6 119 €---
159 084 €2 656 €1 676 €6 428 €---
169 266 €2 521 €1 541 €6 745 €---
179 451 €2 381 €1 401 €7 070 €---
189 640 €2 237 €1 257 €7 404 €---
199 833 €2 087 €1 107 €7 746 €---
2010 030 €1 933 €953 €8 097 €---
2110 230 €1 774 €794 €8 457 €---
2210 435 €1 609 €629 €8 826 €---
2310 644 €1 439 €459 €9 205 €---
2410 857 €1 263 €283 €9 594 €---
2511 074 €1 081 €101 €9 993 €---
TOTAL220 521 €114 362 €45 645 €106 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 446 €-6 420 €+7 866 €
2+1 446 €0 €+1 446 €
3+1 446 €0 €+1 446 €
4+1 446 €0 €+1 446 €
5+1 446 €0 €+1 446 €
6+1 446 €0 €+1 446 €
7+1 446 €+368 €+1 078 €
8+1 446 €+1 326 €+120 €
9+1 446 €+1 406 €+40 €
10+1 446 €+1 488 €-42 €
11+1 446 €+1 571 €-125 €
12+1 446 €+1 657 €-211 €
13+1 446 €+1 745 €-299 €
14+1 446 €+1 836 €-390 €
15+1 446 €+1 929 €-483 €
16+1 446 €+2 024 €-578 €
17+1 446 €+2 121 €-675 €
18+1 446 €+2 221 €-775 €
19+1 446 €+2 324 €-878 €
20+1 446 €+2 429 €-983 €
21+1 446 €+2 537 €-1 091 €
22+1 446 €+2 648 €-1 202 €
23+1 446 €+2 762 €-1 316 €
24+1 446 €+2 878 €-1 432 €
25+1 446 €+2 998 €-1 552 €
Total+36 150 €+31 848 €+4 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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