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Investisseurs : colocation F4 entre la Gare et l’IUT

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface67
Coût Total160 400
Loyer Annuel8 795
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-530
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 194,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lumineux, moderne et fonctionnel, l’appartement est situé au 29 rue Saint Germain, à proximité immédiate de la gare, du centre commercial Cora et de l’IUT. L’appartement de 67.63 m², situé au dernier étage avec une orientation à l’Ouest, a été refait à neuf en 2020 et comprend un séjour avec balcon, une cuisine aménagée et équipée, une arrière-cuisine avec lave-linge, une salle de bain, un WC séparé et 3 chambres. Une cave ainsi que l’accès à un parking extérieur collectif privé complète ce bien. La première chambre (11m²) est meublée d’un lit double avec matelas mi ferme, une armoire, un grand bureau et une bibliothèque. La seconde chambre (9m²) est meublée d’un lit simple avec matelas mi ferme, un grand placard avec penderie et un bureau. Donnant sur l’arrière de la résidence, c’est la chambre la plus au calme de l’appartement. Elle offre une vue sur la cathédrale d’Evreux. La troisième chambre (9m²) est meublée d’un lit simple avec matelas mi ferme, une commode, un coin penderie, un grand bureau et une bibliothèque. Elle bénéficie d’un accès privatif au balcon. L’ensemble des huisseries sont en double vitrage. Le mobilier a été acheté neuf en 2020. Depuis 2020, chaque chambre a été loué 350€/mois charges comprises (chauffage collectif, eau chaude, électricité). N'hésitez pas à me contacter pour tout renseignement supplémentaire ou si vous souhaitez recevoir davantage de photos avant d'organiser une éventuelle visite.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.019190, 1.139930
Total : 160 400
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 74 000
Valeur du bien : 154 000
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8795€/an
Fourchette totale : 603€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7237€ - 10688€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 414,29
Coût de l'assurance :14 035,00
Taxe foncière : 879,50€/an
Soit par mois : 73,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 732,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-529,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000(1 104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:18 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne) + Main d'œuvre: 500€ = 6500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€ (moyenne) + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation:27 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 12000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 000
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 900
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 900€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 400 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 993
Revenus locatifs : +8 795
Charges déductibles : -84 993
Résultat foncier Année 1 : -76 198(Déficit de 76 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 798
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 993 €/an
Revenus locatifs : +8 795
Charges déductibles : -10 993
Résultat foncier Années 2+ : -2 198 €/an(Déficit de 2 198 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54798.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 79584 9985 358-76 20321 400 €54 803 €54 803 €
28 97110 8565 215-1 8851 885 €-54 803 €
39 15010 7085 067-1 5581 558 €-54 803 €
49 33310 5564 915-1 2221 222 €-54 803 €
59 52010 3984 757-878878 €-54 803 €
69 71010 2354 594-524524 €-54 803 €
79 90510 0664 425-161161 €-54 803 €
810 1039 8914 250212--54 592 €
910 3059 7104 070594--53 997 €
1010 5119 5243 883987--53 010 €
1110 7219 3303 6891 391--51 619 €
1210 9359 1303 4901 805---
1311 1548 9243 2832 231---
1411 3778 7103 0692 668---
1511 6058 4892 8483 116---
1611 8378 2602 6193 577---
1712 0748 0232 3824 051---
1812 3157 7782 1374 537---
1912 5617 5251 8845 036---
2012 8137 2631 6225 549---
2113 0696 9921 3526 076---
2213 3306 7121 0716 618---
2313 5976 4237827 174---
2413 8696 1234827 746---
2514 1465 8131728 333---
TOTAL281 707292 43777 414-10 73027 628Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 288
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -10 730
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847-6 420+8 267
2+1 847-565+2 412
3+1 847-467+2 314
4+1 847-367+2 214
5+1 847-263+2 110
6+1 847-157+2 004
7+1 847-48+1 895
8+1 8470+1 847
9+1 8470+1 847
10+1 8470+1 847
11+1 8470+1 847
12+1 847+542+1 305
13+1 847+669+1 178
14+1 847+800+1 047
15+1 847+935+912
16+1 847+1 073+774
17+1 847+1 215+632
18+1 847+1 361+486
19+1 847+1 511+336
20+1 847+1 665+182
21+1 847+1 823+24
22+1 847+1 985-138
23+1 847+2 152-305
24+1 847+2 324-477
25+1 847+2 500-653
Total+46 175+12 267+33 908
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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