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Investisseurs : colocation F4 entre la Gare et l’IUT

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface67m²
Coût Total160 400€
Loyer Annuel8 795€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-530€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 194,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lumineux, moderne et fonctionnel, l’appartement est situé au 29 rue Saint Germain, à proximité immédiate de la gare, du centre commercial Cora et de l’IUT. L’appartement de 67.63 m², situé au dernier étage avec une orientation à l’Ouest, a été refait à neuf en 2020 et comprend un séjour avec balcon, une cuisine aménagée et équipée, une arrière-cuisine avec lave-linge, une salle de bain, un WC séparé et 3 chambres. Une cave ainsi que l’accès à un parking extérieur collectif privé complète ce bien. La première chambre (11m²) est meublée d’un lit double avec matelas mi ferme, une armoire, un grand bureau et une bibliothèque. La seconde chambre (9m²) est meublée d’un lit simple avec matelas mi ferme, un grand placard avec penderie et un bureau. Donnant sur l’arrière de la résidence, c’est la chambre la plus au calme de l’appartement. Elle offre une vue sur la cathédrale d’Evreux. La troisième chambre (9m²) est meublée d’un lit simple avec matelas mi ferme, une commode, un coin penderie, un grand bureau et une bibliothèque. Elle bénéficie d’un accès privatif au balcon. L’ensemble des huisseries sont en double vitrage. Le mobilier a été acheté neuf en 2020. Depuis 2020, chaque chambre a été loué 350€/mois charges comprises (chauffage collectif, eau chaude, électricité). N'hésitez pas à me contacter pour tout renseignement supplémentaire ou si vous souhaitez recevoir davantage de photos avant d'organiser une éventuelle visite.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.019190, 1.139930
Total : 160 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 74 000€
Valeur du bien : 154 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8795€/an
Fourchette totale : 603€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7237€ - 10688€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 414,29€
Coût de l'assurance :14 035,00€
Taxe foncière : 879,50€/an
Soit par mois : 73,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 732,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-529,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000 €(1 104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:18 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne) + Main d'œuvre: 500€ = 6500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€ (moyenne) + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation:27 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 12000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 900€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 993 €
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -84 993 €
Résultat foncier Année 1 : -76 198 €(Déficit de 76 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 993 €/an
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -10 993 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 198 €/an(Déficit de 2 198 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54798.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 795 €84 998 €5 358 €-76 203 €21 400 €54 803 €54 803 €
28 971 €10 856 €5 215 €-1 885 €1 885 €-54 803 €
39 150 €10 708 €5 067 €-1 558 €1 558 €-54 803 €
49 333 €10 556 €4 915 €-1 222 €1 222 €-54 803 €
59 520 €10 398 €4 757 €-878 €878 €-54 803 €
69 710 €10 235 €4 594 €-524 €524 €-54 803 €
79 905 €10 066 €4 425 €-161 €161 €-54 803 €
810 103 €9 891 €4 250 €212 €--54 592 €
910 305 €9 710 €4 070 €594 €--53 997 €
1010 511 €9 524 €3 883 €987 €--53 010 €
1110 721 €9 330 €3 689 €1 391 €--51 619 €
1210 935 €9 130 €3 490 €1 805 €---
1311 154 €8 924 €3 283 €2 231 €---
1411 377 €8 710 €3 069 €2 668 €---
1511 605 €8 489 €2 848 €3 116 €---
1611 837 €8 260 €2 619 €3 577 €---
1712 074 €8 023 €2 382 €4 051 €---
1812 315 €7 778 €2 137 €4 537 €---
1912 561 €7 525 €1 884 €5 036 €---
2012 813 €7 263 €1 622 €5 549 €---
2113 069 €6 992 €1 352 €6 076 €---
2213 330 €6 712 €1 071 €6 618 €---
2313 597 €6 423 €782 €7 174 €---
2413 869 €6 123 €482 €7 746 €---
2514 146 €5 813 €172 €8 333 €---
TOTAL281 707 €292 437 €77 414 €-10 730 €27 628 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 288 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -10 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €-565 €+2 412 €
3+1 847 €-467 €+2 314 €
4+1 847 €-367 €+2 214 €
5+1 847 €-263 €+2 110 €
6+1 847 €-157 €+2 004 €
7+1 847 €-48 €+1 895 €
8+1 847 €0 €+1 847 €
9+1 847 €0 €+1 847 €
10+1 847 €0 €+1 847 €
11+1 847 €0 €+1 847 €
12+1 847 €+542 €+1 305 €
13+1 847 €+669 €+1 178 €
14+1 847 €+800 €+1 047 €
15+1 847 €+935 €+912 €
16+1 847 €+1 073 €+774 €
17+1 847 €+1 215 €+632 €
18+1 847 €+1 361 €+486 €
19+1 847 €+1 511 €+336 €
20+1 847 €+1 665 €+182 €
21+1 847 €+1 823 €+24 €
22+1 847 €+1 985 €-138 €
23+1 847 €+2 152 €-305 €
24+1 847 €+2 324 €-477 €
25+1 847 €+2 500 €-653 €
Total+46 175 €+12 267 €+33 908 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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