Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 3 pièce(s) - 131 m²

VillePaulhac (15)
Surface131m²
Coût Total149 900€
Loyer Annuel10 611€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 709,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

One bedroom house, with large lounge, kitchen and dining room, with shower-room and large storage area.

The main room has a tiled floor throughout and a wood pellet stove, the walls are traditional Cantalian stone.

A large upper barn (132sqm), ready for renovation, previously used as living accommodation.

Large garden with fruit trees and vines.

One bedroom house, with large lounge, kitchen and dining room, with shower-room and large storage area.

The main room has a tiled floor throughout and a wood pellet stove, the walls are traditional Cantalian stone.

A large upper barn (132sqm), ready for renovation, previously used as living accommodation.

Large garden with fruit trees and vines.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Paulhac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15430
Coordonnées : 45.013576, 2.904491
Total : 149 900€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 49 460€
Valeur du bien : 142 460€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10611€/an
Fourchette totale : 629€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 7545€ - 14924€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :971,71 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :127 294 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-34 294€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-22 606€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 778,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 435,72€
Coût de l'assurance :13 116,25€
Taxe foncière : 1 061,15€/an
Soit par mois : 88,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois actuel
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 460 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 360€
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 60€/m² = 7860€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 700€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Remplacement robinetterie: 1100€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paulhac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 611 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 929 €
Revenus locatifs : +10 611 €
Charges déductibles : -55 929 €
Résultat foncier Année 1 : -45 317 €(Déficit de 45 317 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 917 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 469 €/an
Revenus locatifs : +10 611 €
Charges déductibles : -6 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23917.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 611 €55 933 €4 888 €-45 322 €21 400 €23 922 €23 922 €
210 824 €6 342 €4 756 €4 482 €--19 440 €
311 040 €6 206 €4 620 €4 834 €--14 606 €
411 261 €6 066 €4 480 €5 195 €--9 411 €
511 486 €5 920 €4 335 €5 566 €--3 845 €
611 716 €5 770 €4 184 €5 946 €---
711 950 €5 615 €4 029 €6 335 €---
812 189 €5 455 €3 869 €6 734 €---
912 433 €5 289 €3 703 €7 144 €---
1012 682 €5 118 €3 532 €7 564 €---
1112 935 €4 941 €3 355 €7 994 €---
1213 194 €4 758 €3 172 €8 436 €---
1313 458 €4 569 €2 983 €8 889 €---
1413 727 €4 374 €2 788 €9 353 €---
1514 002 €4 172 €2 586 €9 830 €---
1614 282 €3 963 €2 378 €10 318 €---
1714 567 €3 748 €2 162 €10 820 €---
1814 859 €3 525 €1 939 €11 334 €---
1915 156 €3 295 €1 709 €11 861 €---
2015 459 €3 057 €1 471 €12 402 €---
2115 768 €2 811 €1 225 €12 958 €---
2216 083 €2 556 €971 €13 527 €---
2316 405 €2 294 €708 €14 112 €---
2416 733 €2 022 €436 €14 711 €---
2517 068 €1 741 €156 €15 327 €---
TOTAL339 889 €159 541 €70 436 €180 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 228 €-6 420 €+8 648 €
2+2 228 €0 €+2 228 €
3+2 228 €0 €+2 228 €
4+2 228 €0 €+2 228 €
5+2 228 €0 €+2 228 €
6+2 228 €+630 €+1 598 €
7+2 228 €+1 901 €+327 €
8+2 228 €+2 020 €+208 €
9+2 228 €+2 143 €+85 €
10+2 228 €+2 269 €-41 €
11+2 228 €+2 398 €-170 €
12+2 228 €+2 531 €-303 €
13+2 228 €+2 667 €-439 €
14+2 228 €+2 806 €-578 €
15+2 228 €+2 949 €-721 €
16+2 228 €+3 095 €-867 €
17+2 228 €+3 246 €-1 018 €
18+2 228 €+3 400 €-1 172 €
19+2 228 €+3 558 €-1 330 €
20+2 228 €+3 721 €-1 493 €
21+2 228 €+3 887 €-1 659 €
22+2 228 €+4 058 €-1 830 €
23+2 228 €+4 233 €-2 005 €
24+2 228 €+4 413 €-2 185 €
25+2 228 €+4 598 €-2 370 €
Total+55 700 €+54 105 €+1 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →