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Maison

VilleSaint-Michel-le-Cloucq (85)
Surface89
Coût Total137 270
Loyer Annuel8 831
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 4 pièces, 2 chambres, 867 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Toilettes séparées

Fiche Id-VIZ168545 : Idéal Premiers Achat St Michel Le Cloucq 85200. Maison sur un étage comprenant entrée salon salle a manger ,une cuisine spacieuse, 1 chambre et petite véranda . A l'étage une grande chambre , une salle d'eau et un grenier a aménager pouvant devenir une grande chambre supplémentaire . Des dépendances sont présentes avec une partie buanderie , et une salle d'eau récente. Une beau terrain sur l'arrière de la maison . Micro station d'épuration 3 ans . - Mentions légales : Proposé à la vente à 89000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe Energie E : 241 kWh.m2.an - (Dpe ancienne version) - Affaire suivie par Mr Antoine Oliveira (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Chalon Sur Saone - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Michel-le-Cloucq
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.485650, -0.753980
Total : 137 270
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 41 150
Valeur du bien : 130 150
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8831€/an
Fourchette totale : 572€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 6858€ - 11371€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,39 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :150 000
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-61 000 (-40.7%)
Marge achat-revente :12 730€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 891,79
Coût de l'assurance :12 011,13
Taxe foncière : 883,10€/an
Soit par mois : 73,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 150(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 450
    Isolation combles: 89 m² × 50€/m² = 4450€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 831 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 270 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 258
Revenus locatifs : +8 831
Charges déductibles : -47 258
Résultat foncier Année 1 : -38 427(Déficit de 38 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 027
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 108 €/an
Revenus locatifs : +8 831
Charges déductibles : -6 108
Résultat foncier Années 2+ : 2 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17026.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 83147 2624 749-38 43121 400 €17 031 €17 031 €
29 0085 9884 6243 020--14 011 €
39 1885 8594 4953 329--10 683 €
49 3725 7264 3623 646--7 037 €
59 5595 5874 2243 972--3 065 €
69 7505 4444 0814 306---
79 9455 2963 9334 649---
810 1445 1433 7795 001---
910 3474 9843 6205 363---
1010 5544 8193 4565 735---
1110 7654 6493 2856 116---
1210 9804 4733 1096 508---
1311 2004 2902 9266 910---
1411 4244 1012 7377 323---
1511 6523 9052 5417 748---
1611 8853 7022 3388 184---
1712 1233 4922 1288 632---
1812 3663 2741 9109 092---
1912 6133 0491 6859 564---
2012 8652 8151 45210 050---
2113 1222 5741 21010 549---
2213 3852 32396011 062---
2313 6532 06470111 588---
2413 9261 79643212 130---
2514 2041 51815412 686---
TOTAL282 860144 13068 892138 72921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 729
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855-6 420+8 275
2+1 8550+1 855
3+1 8550+1 855
4+1 8550+1 855
5+1 8550+1 855
6+1 855+372+1 483
7+1 855+1 395+460
8+1 855+1 500+355
9+1 855+1 609+246
10+1 855+1 720+135
11+1 855+1 835+20
12+1 855+1 952-97
13+1 855+2 073-218
14+1 855+2 197-342
15+1 855+2 324-469
16+1 855+2 455-600
17+1 855+2 589-734
18+1 855+2 727-872
19+1 855+2 869-1 014
20+1 855+3 015-1 160
21+1 855+3 165-1 310
22+1 855+3 318-1 463
23+1 855+3 477-1 622
24+1 855+3 639-1 784
25+1 855+3 806-1 951
Total+46 375+41 619+4 756
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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