Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison

Bien expiré
VilleSaint-Michel-le-Cloucq (85)
Surface89m²
Coût Total137 270€
Loyer Annuel8 831€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 4 pièces, 2 chambres, 867 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Toilettes séparées

Fiche Id-VIZ168545 : Idéal Premiers Achat St Michel Le Cloucq 85200. Maison sur un étage comprenant entrée salon salle a manger ,une cuisine spacieuse, 1 chambre et petite véranda . A l'étage une grande chambre , une salle d'eau et un grenier a aménager pouvant devenir une grande chambre supplémentaire . Des dépendances sont présentes avec une partie buanderie , et une salle d'eau récente. Une beau terrain sur l'arrière de la maison . Micro station d'épuration 3 ans . - Mentions légales : Proposé à la vente à 89000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe Energie E : 241 kWh.m2.an - (Dpe ancienne version) - Affaire suivie par Mr Antoine Oliveira (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Chalon Sur Saone - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Michel-le-Cloucq
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.485650, -0.753980
Total : 137 270€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 41 150€
Valeur du bien : 130 150€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8831€/an
Fourchette totale : 572€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 6858€ - 11371€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,39 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :150 000 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-61 000€ (-40.7%)
Marge achat-revente :12 730€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 891,79€
Coût de l'assurance :12 011,13€
Taxe foncière : 883,10€/an
Soit par mois : 73,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 150 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 450€
    Isolation combles: 89 m² × 50€/m² = 4450€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 831 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 270 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 258 €
Revenus locatifs : +8 831 €
Charges déductibles : -47 258 €
Résultat foncier Année 1 : -38 427 €(Déficit de 38 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 027 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 108 €/an
Revenus locatifs : +8 831 €
Charges déductibles : -6 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17026.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 831 €47 262 €4 749 €-38 431 €21 400 €17 031 €17 031 €
29 008 €5 988 €4 624 €3 020 €--14 011 €
39 188 €5 859 €4 495 €3 329 €--10 683 €
49 372 €5 726 €4 362 €3 646 €--7 037 €
59 559 €5 587 €4 224 €3 972 €--3 065 €
69 750 €5 444 €4 081 €4 306 €---
79 945 €5 296 €3 933 €4 649 €---
810 144 €5 143 €3 779 €5 001 €---
910 347 €4 984 €3 620 €5 363 €---
1010 554 €4 819 €3 456 €5 735 €---
1110 765 €4 649 €3 285 €6 116 €---
1210 980 €4 473 €3 109 €6 508 €---
1311 200 €4 290 €2 926 €6 910 €---
1411 424 €4 101 €2 737 €7 323 €---
1511 652 €3 905 €2 541 €7 748 €---
1611 885 €3 702 €2 338 €8 184 €---
1712 123 €3 492 €2 128 €8 632 €---
1812 366 €3 274 €1 910 €9 092 €---
1912 613 €3 049 €1 685 €9 564 €---
2012 865 €2 815 €1 452 €10 050 €---
2113 122 €2 574 €1 210 €10 549 €---
2213 385 €2 323 €960 €11 062 €---
2313 653 €2 064 €701 €11 588 €---
2413 926 €1 796 €432 €12 130 €---
2514 204 €1 518 €154 €12 686 €---
TOTAL282 860 €144 130 €68 892 €138 729 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 729 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855 €-6 420 €+8 275 €
2+1 855 €0 €+1 855 €
3+1 855 €0 €+1 855 €
4+1 855 €0 €+1 855 €
5+1 855 €0 €+1 855 €
6+1 855 €+372 €+1 483 €
7+1 855 €+1 395 €+460 €
8+1 855 €+1 500 €+355 €
9+1 855 €+1 609 €+246 €
10+1 855 €+1 720 €+135 €
11+1 855 €+1 835 €+20 €
12+1 855 €+1 952 €-97 €
13+1 855 €+2 073 €-218 €
14+1 855 €+2 197 €-342 €
15+1 855 €+2 324 €-469 €
16+1 855 €+2 455 €-600 €
17+1 855 €+2 589 €-734 €
18+1 855 €+2 727 €-872 €
19+1 855 €+2 869 €-1 014 €
20+1 855 €+3 015 €-1 160 €
21+1 855 €+3 165 €-1 310 €
22+1 855 €+3 318 €-1 463 €
23+1 855 €+3 477 €-1 622 €
24+1 855 €+3 639 €-1 784 €
25+1 855 €+3 806 €-1 951 €
Total+46 375 €+41 619 €+4 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →