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Achat : Appartement Sarcelles (95200)

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface87m²
Coût Total252 920€
Loyer Annuel16 975€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 172,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 87 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Dans une résidence calme et recherchée de Sarcelles Village, découvrez cet appartement de 4 pièces offrant un cadre de vie rare avec son jardin privatif. Un intérieur sain et entretenu : L’appartement a bénéficié d’une rénovation complète (électricité et plomberie refaites aux normes). Ces installations modernes vous garantissent un confort immédiat et une tranquillité d'esprit durable, sans les risques liés à l'ancien. L'appartement se compose de : Une entrée avec dressing. Un séjour lumineux ouvert sur la terrasse et le jardin clos. Une cuisine aménagée et équipée. 3 chambres spacieuses. Une salle d'eau et des wc séparés. Les plus : Extérieur : Un jardin privé, idéal pour les enfants ou les repas en plein air. Technique : Électricité et plomberie aux normes. Annexes : Cave et place de parking privée. Localisation : Proche de la gare Sarcelles-Saint-Brice (Ligne H), des écoles et des commerces de proximité.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.995060, 2.380340
Total : 252 920€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 237 800€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1415€/mois
Loyer annuel estimé : 16975€/an
Fourchette totale : 1033€ - 1936€/mois
Fourchette annuelle : 12401€ - 23235€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 568,71 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 477 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-34 477€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-29 443€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 235,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 306,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 638,19€
Coût de l'assurance :21 498,20€
Taxe foncière : 1 697,50€/an
Soit par mois : 141,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 448,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à un appartement
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés aux spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 975 €/an
Calcul : 1 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 521 €
Revenus locatifs : +16 975 €
Charges déductibles : -59 521 €
Résultat foncier Année 1 : -42 546 €(Déficit de 42 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 721 €/an
Revenus locatifs : +16 975 €
Charges déductibles : -10 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21145.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 975 €59 529 €8 171 €-42 554 €21 400 €21 154 €21 154 €
217 315 €10 508 €7 951 €6 806 €--14 347 €
317 661 €10 280 €7 723 €7 381 €--6 966 €
418 014 €10 044 €7 487 €7 970 €---
518 374 €9 801 €7 243 €8 574 €---
618 742 €9 549 €6 992 €9 193 €---
719 117 €9 289 €6 732 €9 827 €---
819 499 €9 021 €6 463 €10 478 €---
919 889 €8 743 €6 186 €11 146 €---
1020 287 €8 457 €5 899 €11 830 €---
1120 692 €8 160 €5 603 €12 532 €---
1221 106 €7 854 €5 297 €13 252 €---
1321 528 €7 538 €4 981 €13 990 €---
1421 959 €7 211 €4 654 €14 748 €---
1522 398 €6 874 €4 316 €15 524 €---
1622 846 €6 525 €3 968 €16 321 €---
1723 303 €6 165 €3 607 €17 138 €---
1823 769 €5 793 €3 235 €17 977 €---
1924 245 €5 408 €2 850 €18 837 €---
2024 729 €5 011 €2 453 €19 719 €---
2125 224 €4 600 €2 042 €20 624 €---
2225 728 €4 176 €1 618 €21 553 €---
2326 243 €3 737 €1 180 €22 506 €---
2426 768 €3 285 €727 €23 483 €---
2527 303 €2 817 €259 €24 487 €---
TOTAL543 715 €230 374 €117 638 €313 341 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 565 €-6 420 €+9 985 €
2+3 565 €0 €+3 565 €
3+3 565 €0 €+3 565 €
4+3 565 €+301 €+3 264 €
5+3 565 €+2 572 €+993 €
6+3 565 €+2 758 €+807 €
7+3 565 €+2 948 €+617 €
8+3 565 €+3 143 €+422 €
9+3 565 €+3 344 €+221 €
10+3 565 €+3 549 €+16 €
11+3 565 €+3 760 €-195 €
12+3 565 €+3 976 €-411 €
13+3 565 €+4 197 €-632 €
14+3 565 €+4 424 €-859 €
15+3 565 €+4 657 €-1 092 €
16+3 565 €+4 896 €-1 331 €
17+3 565 €+5 141 €-1 576 €
18+3 565 €+5 393 €-1 828 €
19+3 565 €+5 651 €-2 086 €
20+3 565 €+5 916 €-2 351 €
21+3 565 €+6 187 €-2 622 €
22+3 565 €+6 466 €-2 901 €
23+3 565 €+6 752 €-3 187 €
24+3 565 €+7 045 €-3 480 €
25+3 565 €+7 346 €-3 781 €
Total+89 125 €+94 002 €+-4 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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