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Maison 4 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleChârost (18)
Surface97m²
Coût Total122 580€
Loyer Annuel8 099€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 618,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 4 pièces principales

Maison comprenant : entrée, salle à manger, séjour, cuisine, buanderie, salle d'eau avec WC. A l'étage : une chambre, une mezzanine. une cave, deux garages, un jardin non attenant Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.6% Référence annonce : 229-6543J Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2026 Prix hors honoraires : 54 745 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 352 € et 3 182 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chârost
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18290
Coordonnées : 46.991710, 2.125077
Total : 122 580€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 57 780€
Valeur du bien : 117 780€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8099€/an
Fourchette totale : 542€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6506€ - 10082€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :862,38 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 650 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-23 650€ (-28.3%)
Marge achat-revente :-38 930€ (-46.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 552,97€
Coût de l'assurance :10 725,75€
Taxe foncière : 809,91€/an
Soit par mois : 67,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et rafraîchissement
Quantité: salon complet (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 780 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 700€
    Isolation toiture: 97 m² × 100€/m² = 9700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 860€
    Revêtement sol chambres: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:720€
    Rénovation salon: 12 m² × 60€/m² = 720€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 2000€ = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chârost (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 099 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 134 €
Revenus locatifs : +8 099 €
Charges déductibles : -63 134 €
Résultat foncier Année 1 : -55 035 €(Déficit de 55 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 354 €/an
Revenus locatifs : +8 099 €
Charges déductibles : -5 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33634.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 099 €63 138 €4 119 €-55 039 €21 400 €33 639 €33 639 €
28 261 €5 248 €4 009 €3 013 €--30 626 €
38 426 €5 135 €3 896 €3 291 €--27 334 €
48 595 €5 018 €3 779 €3 577 €--23 758 €
58 767 €4 897 €3 658 €3 870 €--19 888 €
68 942 €4 772 €3 533 €4 170 €--15 718 €
79 121 €4 642 €3 403 €4 479 €--11 239 €
89 303 €4 508 €3 269 €4 795 €--6 444 €
99 489 €4 369 €3 130 €5 120 €--1 324 €
109 679 €4 226 €2 987 €5 453 €---
119 873 €4 077 €2 838 €5 795 €---
1210 070 €3 924 €2 685 €6 146 €---
1310 272 €3 765 €2 526 €6 507 €---
1410 477 €3 601 €2 362 €6 876 €---
1510 687 €3 431 €2 192 €7 256 €---
1610 900 €3 255 €2 016 €7 646 €---
1711 118 €3 073 €1 834 €8 046 €---
1811 341 €2 884 €1 645 €8 456 €---
1911 568 €2 690 €1 451 €8 878 €---
2011 799 €2 488 €1 249 €9 311 €---
2112 035 €2 280 €1 041 €9 755 €---
2212 276 €2 064 €825 €10 211 €---
2312 521 €1 841 €602 €10 680 €---
2412 771 €1 610 €371 €11 161 €---
2513 027 €1 371 €132 €11 656 €---
TOTAL259 417 €148 306 €59 553 €111 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 420 €+8 121 €
2+1 701 €0 €+1 701 €
3+1 701 €0 €+1 701 €
4+1 701 €0 €+1 701 €
5+1 701 €0 €+1 701 €
6+1 701 €0 €+1 701 €
7+1 701 €0 €+1 701 €
8+1 701 €0 €+1 701 €
9+1 701 €0 €+1 701 €
10+1 701 €+1 239 €+462 €
11+1 701 €+1 739 €-38 €
12+1 701 €+1 844 €-143 €
13+1 701 €+1 952 €-251 €
14+1 701 €+2 063 €-362 €
15+1 701 €+2 177 €-476 €
16+1 701 €+2 294 €-593 €
17+1 701 €+2 414 €-713 €
18+1 701 €+2 537 €-836 €
19+1 701 €+2 663 €-962 €
20+1 701 €+2 793 €-1 092 €
21+1 701 €+2 927 €-1 226 €
22+1 701 €+3 063 €-1 362 €
23+1 701 €+3 204 €-1 503 €
24+1 701 €+3 348 €-1 647 €
25+1 701 €+3 497 €-1 796 €
Total+42 525 €+33 333 €+9 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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