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Vente appartement 4 pièces 150 m² Montauban (82000) - Superimmo

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface150m²
Coût Total293 500€
Loyer Annuel16 550€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 533,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à rénover entièrement en ultra cœur de ville. Ce bien au charme de l’ancien séduit par ses beaux volumes et son parquet en chêne d’origine. Fort potentiel pour créer un lieu de vie unique, alliant cachet et modernité, au pied des commerces et commodités. Rare à saisir ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Total : 293 500€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 275 100€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1379€/mois
Loyer annuel estimé : 16550€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1743€/mois
Fourchette annuelle : 13098€ - 20912€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 450,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :85,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 536,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 652,71€
Coût de l'assurance :25 681,25€
Taxe foncière : 1 654,98€/an
Soit par mois : 137,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 379,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 674,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 379 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 550 €/an
Calcul : 1 379 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 027 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 576 €
Revenus locatifs : +16 550 €
Charges déductibles : -57 576 €
Résultat foncier Année 1 : -41 026 €(Déficit de 41 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 476 €/an
Revenus locatifs : +16 550 €
Charges déductibles : -12 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19626.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 550 €57 585 €9 803 €-41 036 €21 400 €19 636 €19 636 €
216 881 €12 224 €9 542 €4 656 €--14 979 €
317 218 €11 955 €9 272 €5 264 €--9 715 €
417 563 €11 675 €8 993 €5 887 €--3 828 €
517 914 €11 386 €8 704 €6 528 €---
618 272 €11 088 €8 406 €7 185 €---
718 638 €10 779 €8 097 €7 859 €---
819 011 €10 459 €7 777 €8 551 €---
919 391 €10 129 €7 446 €9 262 €---
1019 779 €9 787 €7 105 €9 992 €---
1120 174 €9 433 €6 751 €10 741 €---
1220 578 €9 067 €6 385 €11 510 €---
1320 989 €8 689 €6 007 €12 300 €---
1421 409 €8 298 €5 615 €13 111 €---
1521 837 €7 893 €5 211 €13 944 €---
1622 274 €7 474 €4 792 €14 800 €---
1722 719 €7 041 €4 359 €15 678 €---
1823 174 €6 593 €3 911 €16 580 €---
1923 637 €6 130 €3 448 €17 507 €---
2024 110 €5 651 €2 969 €18 459 €---
2124 592 €5 155 €2 473 €19 437 €---
2225 084 €4 643 €1 960 €20 441 €---
2325 586 €4 112 €1 430 €21 473 €---
2426 097 €3 564 €882 €22 533 €---
2526 619 €2 997 €315 €23 623 €---
TOTAL530 095 €253 808 €141 653 €276 287 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 475 €-6 420 €+9 895 €
2+3 475 €0 €+3 475 €
3+3 475 €0 €+3 475 €
4+3 475 €0 €+3 475 €
5+3 475 €+810 €+2 665 €
6+3 475 €+2 155 €+1 320 €
7+3 475 €+2 358 €+1 117 €
8+3 475 €+2 565 €+910 €
9+3 475 €+2 779 €+696 €
10+3 475 €+2 998 €+477 €
11+3 475 €+3 222 €+253 €
12+3 475 €+3 453 €+22 €
13+3 475 €+3 690 €-215 €
14+3 475 €+3 933 €-458 €
15+3 475 €+4 183 €-708 €
16+3 475 €+4 440 €-965 €
17+3 475 €+4 703 €-1 228 €
18+3 475 €+4 974 €-1 499 €
19+3 475 €+5 252 €-1 777 €
20+3 475 €+5 538 €-2 063 €
21+3 475 €+5 831 €-2 356 €
22+3 475 €+6 132 €-2 657 €
23+3 475 €+6 442 €-2 967 €
24+3 475 €+6 760 €-3 285 €
25+3 475 €+7 087 €-3 612 €
Total+86 875 €+82 886 €+3 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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