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Spacieux appartement t5 de 136m2 centre ville de carcassonne

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface136m²
Coût Total169 992€
Loyer Annuel14 206€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 028,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement placé en plein coeur de Carcassonne, cet appartement T5 de 136 m² vous séduira par ses beaux volumes et son emplacement prévilégié. Il se compose d'un vaste espace de vie, 3 chambres, d'une cuisine indépendante, salle de bains, wc indépendants. Situé à proximité des commerces, écoles , transports et services. (Charges de copropriété 1100 euros/an). Idéal pour une famille ou un investissement.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.224094, 2.363720
Total : 169 992€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 18 900€
Valeur du bien : 158 800€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14206€/an
Fourchette totale : 950€ - 1476€/mois
Fourchette annuelle : 11395€ - 17710€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 877,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 797,06€
Coût de l'assurance :14 449,32€
Taxe foncière : 1 420,57€/an
Soit par mois : 118,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 183,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle et moderne
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des revêtements muraux et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 900 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 10 m² × 960€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 300€
    Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Carrelage sol: 10 m² × 60€/m² = 600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€ = 5300€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€ = 1800€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 206 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 992 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 468 €
Revenus locatifs : +14 206 €
Charges déductibles : -27 468 €
Résultat foncier Année 1 : -13 263 €(Déficit de 13 263 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 568 €/an
Revenus locatifs : +14 206 €
Charges déductibles : -8 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2562.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 206 €27 474 €5 475 €-13 268 €10 700 €2 568 €2 568 €
214 490 €8 426 €5 327 €6 064 €---
314 780 €8 273 €5 174 €6 507 €---
415 075 €8 115 €5 016 €6 961 €---
515 377 €7 951 €4 853 €7 426 €---
615 684 €7 782 €4 684 €7 902 €---
715 998 €7 608 €4 510 €8 390 €---
816 318 €7 428 €4 330 €8 890 €---
916 644 €7 242 €4 144 €9 402 €---
1016 977 €7 050 €3 951 €9 927 €---
1117 317 €6 851 €3 753 €10 465 €---
1217 663 €6 646 €3 548 €11 017 €---
1318 016 €6 434 €3 336 €11 582 €---
1418 377 €6 215 €3 117 €12 161 €---
1518 744 €5 989 €2 891 €12 755 €---
1619 119 €5 755 €2 657 €13 364 €---
1719 501 €5 514 €2 416 €13 987 €---
1819 891 €5 265 €2 166 €14 627 €---
1920 289 €5 007 €1 909 €15 282 €---
2020 695 €4 741 €1 642 €15 954 €---
2121 109 €4 466 €1 367 €16 643 €---
2221 531 €4 182 €1 083 €17 349 €---
2321 962 €3 888 €790 €18 073 €---
2422 401 €3 585 €487 €18 816 €---
2522 849 €3 272 €174 €19 577 €---
TOTAL455 014 €175 161 €78 797 €279 854 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 854 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 206 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 983 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 983 €-3 210 €+6 193 €
2+2 983 €+1 049 €+1 934 €
3+2 983 €+1 952 €+1 031 €
4+2 983 €+2 088 €+895 €
5+2 983 €+2 228 €+755 €
6+2 983 €+2 371 €+612 €
7+2 983 €+2 517 €+466 €
8+2 983 €+2 667 €+316 €
9+2 983 €+2 821 €+162 €
10+2 983 €+2 978 €+5 €
11+2 983 €+3 140 €-157 €
12+2 983 €+3 305 €-322 €
13+2 983 €+3 475 €-492 €
14+2 983 €+3 648 €-665 €
15+2 983 €+3 827 €-844 €
16+2 983 €+4 009 €-1 026 €
17+2 983 €+4 196 €-1 213 €
18+2 983 €+4 388 €-1 405 €
19+2 983 €+4 585 €-1 602 €
20+2 983 €+4 786 €-1 803 €
21+2 983 €+4 993 €-2 010 €
22+2 983 €+5 205 €-2 222 €
23+2 983 €+5 422 €-2 439 €
24+2 983 €+5 645 €-2 662 €
25+2 983 €+5 873 €-2 890 €
Total+74 575 €+83 956 €+-9 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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