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Maison - 4 pièce(s) - 107 m²

VilleLoubressac (46)
Surface107m²
Coût Total157 614€
Loyer Annuel10 537€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 800 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 811,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Loubressac, maison de caractère de type 4 à rénover, élevée sur caves. Comprenant une cuisine, un séjour, trois chambres et une salle d'eau. Environnement calme.

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 4 Nb de salle d'eau : 1

Ville : Loubressac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Total : 157 614€
Prix d'acquisition : 86 800€
Travaux : 63 870€
Valeur du bien : 150 670€
Frais de notaire : 6 944€
Coût estimé : 6 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10537€/an
Fourchette totale : 685€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8216€ - 13513€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 847,83 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :197 718 €
Prix d'achat :86 800 €
Décote à l'achat :-110 918€ (-56.1%)
Marge achat-revente :40 104€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 614€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 309,45€
Coût de l'assurance :13 791,22€
Taxe foncière : 1 053,66€/an
Soit par mois : 87,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 878,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations anciennes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres vétustes nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon vétuste nécessitant rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie vétuste
Quantité: 107 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 870 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 920€
    Isolation combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:5 850€
    Plomberie générale: 107 m² × 50€/m² = 5350€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loubressac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 537 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 614 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 563 €
Revenus locatifs : +10 537 €
Charges déductibles : -70 563 €
Résultat foncier Année 1 : -60 026 €(Déficit de 60 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 693 €/an
Revenus locatifs : +10 537 €
Charges déductibles : -6 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38625.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 420 €(65% de 86 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 052 €/an
Calcul : 56 420 € × 3,636% = 2 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 537 €70 568 €5 092 €-60 031 €21 400 €38 631 €38 631 €
210 747 €6 560 €4 955 €4 187 €--34 444 €
310 962 €6 418 €4 812 €4 544 €--29 899 €
411 181 €6 271 €4 666 €4 911 €--24 989 €
511 405 €6 119 €4 514 €5 286 €--19 703 €
611 633 €5 962 €4 357 €5 671 €--14 032 €
711 866 €5 800 €4 195 €6 065 €--7 967 €
812 103 €5 633 €4 028 €6 470 €--1 496 €
912 345 €5 460 €3 855 €6 885 €---
1012 592 €5 281 €3 676 €7 311 €---
1112 844 €5 097 €3 492 €7 747 €---
1213 101 €4 906 €3 301 €8 195 €---
1313 363 €4 709 €3 104 €8 654 €---
1413 630 €4 506 €2 900 €9 125 €---
1513 903 €4 295 €2 690 €9 608 €---
1614 181 €4 078 €2 473 €10 103 €---
1714 464 €3 853 €2 248 €10 611 €---
1814 754 €3 621 €2 016 €11 132 €---
1915 049 €3 382 €1 776 €11 667 €---
2015 350 €3 134 €1 529 €12 216 €---
2115 657 €2 878 €1 273 €12 779 €---
2215 970 €2 614 €1 008 €13 356 €---
2316 289 €2 341 €735 €13 949 €---
2416 615 €2 058 €453 €14 557 €---
2516 947 €1 767 €162 €15 181 €---
TOTAL337 489 €177 312 €73 309 €160 177 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 213 €-6 420 €+8 633 €
2+2 213 €0 €+2 213 €
3+2 213 €0 €+2 213 €
4+2 213 €0 €+2 213 €
5+2 213 €0 €+2 213 €
6+2 213 €0 €+2 213 €
7+2 213 €0 €+2 213 €
8+2 213 €0 €+2 213 €
9+2 213 €+1 617 €+596 €
10+2 213 €+2 193 €+20 €
11+2 213 €+2 324 €-111 €
12+2 213 €+2 458 €-245 €
13+2 213 €+2 596 €-383 €
14+2 213 €+2 737 €-524 €
15+2 213 €+2 882 €-669 €
16+2 213 €+3 031 €-818 €
17+2 213 €+3 183 €-970 €
18+2 213 €+3 340 €-1 127 €
19+2 213 €+3 500 €-1 287 €
20+2 213 €+3 665 €-1 452 €
21+2 213 €+3 834 €-1 621 €
22+2 213 €+4 007 €-1 794 €
23+2 213 €+4 185 €-1 972 €
24+2 213 €+4 367 €-2 154 €
25+2 213 €+4 554 €-2 341 €
Total+55 325 €+48 053 €+7 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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