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Pavillon proche centre bourg

VilleRavières (89)
Surface82
Coût Total137 042
Loyer Annuel6 269
Rentabilité4.57%
Cashflow/mois-238
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 841,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA RAVIERES - Gilles BUSSEAU (EI) - [Coordonnées masquées] - A RAVIERES, à 3 mn de la gare TER de Nuits-Sous-Ravières et à 20 mn de la Gare TGV de Montbard, Pavillon sur Sous-Sol Total T3/4 de 82 m² habitables, proche du centre bourg et de ses commerces et services : boulangerie, supérette, presse, tabac, salon de coiffure, agence postale, banque, garage automobile, écoles (maternelle et élémentaire) avec cantine, infirmières, dentiste, kiné, maison de retraite.  Entrée / couloir avec placards (10.5 m²), Cuisine (8.8 m²), Salon / Salle à manger (29.4 m²), Deux Chambres (13.7 m² et 12.3 m²), Salle de Bain (5.3 m²), W.C. (1.5 m²), Dressing / Rangement (2.1 m²).  Combles perdus au-dessus. Au sous-sol : Cellier / Cave (19.6 m²), Chaufferie / Buanderie (24.4 m²), Garage / Atelier (46 m²).  Terrain autour d'environ 600 m² entièrement clos. Renseignements, informations complémentaires et / ou visite: Gilles BUSSEAU - Agent Commercial - R.C.S. Auxerre 887869360 - Agence TRANSAXIA de  RAVIERES - [Coordonnées masquées]. - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Ravières
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89390
Coordonnées : 47.746860, 4.289880
Total : 137 042
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 62 522
Valeur du bien : 131 522
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6269€/an
Fourchette totale : 421€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 5053€ - 7778€/an
Rentabilité brute :4.57%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 5.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :551,12 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :45 191
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :+23 809 (+52.7%)
Marge achat-revente :-91 851€ (-203.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 042
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 708,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 741,00
Coût de l'assurance :11 648,57
Taxe foncière : 626,89€/an
Soit par mois : 52,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 456 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 29.4 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 522(762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:5 412
    Isolation combles: 82 m² × 66€/m² = 5412€, Main d'œuvre: 48€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambres: 26 m² × 150€/m² = 3900€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:4 410
    Rénovation salon: 29.4 m² × 150€/m² = 4410€ (incluant peinture, électricité et menuiseries)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 3000€ (incluant vérification, remplacement et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 412✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 042 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 522
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 038
Revenus locatifs : +6 269
Charges déductibles : -68 038
Résultat foncier Année 1 : -61 769(Déficit de 61 769 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 369
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 516 €/an
Revenus locatifs : +6 269
Charges déductibles : -5 516
Résultat foncier Années 2+ : 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40369.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 26968 0424 428-61 77421 400 €40 374 €40 374 €
26 3945 4014 308993--39 380 €
36 5225 2774 1841 245--38 135 €
46 6535 1494 0571 503--36 632 €
56 7865 0183 9251 768--34 864 €
66 9214 8813 7882 040--32 824 €
77 0604 7403 6482 319--30 504 €
87 2014 5953 5022 606--27 898 €
97 3454 4453 3522 900--24 998 €
107 4924 2893 1963 203--21 795 €
117 6424 1293 0363 513--18 282 €
127 7953 9632 8703 832---
137 9503 7922 6994 159---
148 1093 6152 5224 495---
158 2723 4322 3394 840---
168 4373 2432 1505 194---
178 6063 0471 9555 558---
188 7782 8461 7535 932---
198 9542 6371 5456 316---
209 1332 4221 3296 711---
219 3152 2001 1077 116---
229 5021 9708777 532---
239 6921 7326397 959---
249 8851 4873948 399---
2510 0831 2331408 850---
TOTAL200 795153 58463 74147 21121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 211
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316-6 420+7 736
2+1 3160+1 316
3+1 3160+1 316
4+1 3160+1 316
5+1 3160+1 316
6+1 3160+1 316
7+1 3160+1 316
8+1 3160+1 316
9+1 3160+1 316
10+1 3160+1 316
11+1 3160+1 316
12+1 316+1 150+166
13+1 316+1 248+68
14+1 316+1 348-32
15+1 316+1 452-136
16+1 316+1 558-242
17+1 316+1 668-352
18+1 316+1 780-464
19+1 316+1 895-579
20+1 316+2 013-697
21+1 316+2 135-819
22+1 316+2 260-944
23+1 316+2 388-1 072
24+1 316+2 520-1 204
25+1 316+2 655-1 339
Total+32 900+19 648+13 252
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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