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Achat : Appartement Limoges (87000)

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface138m²
Coût Total189 916€
Loyer Annuel14 290€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 700 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 178,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 138 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain

Coup De Cœur À Limoges – Un Duplex D'exception Au Cœur Du Quartier Garibaldi ! Vous recherchez un bien alliant cachet, volumes généreux et prestations de qualité, sans avoir à réaliser le moindre travaux ? Cette adresse rare est faite pour vous.Situé dans le quartier Garibaldi, en plein cœur de Limoges, ce magnifique duplex de 138 m² vous séduira dès les premiers instants par son élégance, sa luminosité et son atmosphère chaleureuse.Réparti sur deux niveaux, cet appartement offre de beaux volumes parfaitement pensés pour une vie de famille ou pour recevoir. Son vaste espace de vie baigné de lumière, ses 3 belles chambres et ses prestations soignées en font un bien où il ne reste plus qu'à poser ses valises.Construit dans un immeuble de caractère, ce duplex conjugue avec harmonie le charme de l'ancien et le confort d'aujourd'hui. Vous profiterez d'une vue dégagée, d'une belle hauteur sous plafond et d'une luminosité naturelle omniprésente qui apporte une véritable sensation de bien-être.Les atouts qui feront la différence :Duplex de 138 m²3 chambres spacieusesPièces de vie lumineuses et volumes généreuxImmeuble de caractère au charme intemporelEmplacement privilégié dans le quartier GaribaldiAucun travaux à prévoirUn bien rare, prêt à accueillir ses nouveaux propriétaires.Que vous recherchiez votre résidence principale ou un bien de caractère au cœur de Limoges, ce duplex saura vous séduire par son élégance, son confort et son emplacement exceptionnel.? Une visite s'impose ! Contactez-moi dès aujourd'hui pour découvrir ce bien d'exception. Les opportunités de cette qualité sont rares sur le secteur… Ne la laissez pas vous échapper !

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829889, 1.262863
Total : 189 916€
Prix d'acquisition : 162 700€
Travaux : 14 200€
Valeur du bien : 176 900€
Frais de notaire : 13 016€
Coût estimé : 13 016€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14290€/an
Fourchette totale : 949€ - 1494€/mois
Fourchette annuelle : 11389€ - 17930€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 650 €/m²
Basé sur :741 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 700 €
Prix d'achat :162 700 €
Décote à l'achat :-65 000€ (-28.5%)
Marge achat-revente :37 784€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 916€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :71,22€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 996,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 731,44€
Coût de l'assurance :21 365,55€
Taxe foncière : 1 429,04€/an
Soit par mois : 119,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 26,25€/mois
Soit par an : 315,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 142,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager, changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant peinture, vérification de l'électroménager, changement de robinetterie si nécessaire, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 300€
    Peinture 3 chambres: 3 chambres × 150€ = 450€, Peinture murs et plafonds 90 m² (30€/m²) = 2700€, Main d'œuvre incluse: 150€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 1 salon × 900€ = 900€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 290 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 916 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 891 €
Revenus locatifs : +14 290 €
Charges déductibles : -22 891 €
Résultat foncier Année 1 : -8 600 €(Déficit de 8 600 €)
Imputable sur revenu global : 8 600 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 691 €/an
Revenus locatifs : +14 290 €
Charges déductibles : -8 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 600 €/an
Prix d'achat du bien : 162 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 755 €(65% de 162 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 846 €/an
Calcul : 105 755 € × 3,636% = 3 846 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 290 €22 897 €6 098 €-8 606 €8 606 €--
214 576 €8 532 €5 933 €6 045 €---
314 868 €8 361 €5 762 €6 507 €---
415 165 €8 185 €5 586 €6 980 €---
515 468 €8 003 €5 404 €7 466 €---
615 778 €7 814 €5 216 €7 963 €---
716 093 €7 620 €5 021 €8 473 €---
816 415 €7 419 €4 821 €8 996 €---
916 743 €7 212 €4 613 €9 531 €---
1017 078 €6 998 €4 399 €10 080 €---
1117 420 €6 777 €4 178 €10 643 €---
1217 768 €6 548 €3 949 €11 220 €---
1318 124 €6 312 €3 713 €11 812 €---
1418 486 €6 068 €3 470 €12 418 €---
1518 856 €5 816 €3 218 €13 040 €---
1619 233 €5 556 €2 957 €13 677 €---
1719 618 €5 287 €2 689 €14 330 €---
1820 010 €5 010 €2 411 €15 000 €---
1920 410 €4 723 €2 124 €15 687 €---
2020 818 €4 426 €1 828 €16 392 €---
2121 235 €4 120 €1 522 €17 114 €---
2221 659 €3 804 €1 206 €17 855 €---
2322 093 €3 478 €879 €18 615 €---
2422 534 €3 140 €542 €19 394 €---
2522 985 €2 792 €193 €20 193 €---
TOTAL457 725 €166 898 €87 731 €290 827 €8 606 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 582 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 001 €-2 582 €+5 583 €
2+3 001 €+1 813 €+1 188 €
3+3 001 €+1 952 €+1 049 €
4+3 001 €+2 094 €+907 €
5+3 001 €+2 240 €+761 €
6+3 001 €+2 389 €+612 €
7+3 001 €+2 542 €+459 €
8+3 001 €+2 699 €+302 €
9+3 001 €+2 859 €+142 €
10+3 001 €+3 024 €-23 €
11+3 001 €+3 193 €-192 €
12+3 001 €+3 366 €-365 €
13+3 001 €+3 543 €-542 €
14+3 001 €+3 725 €-724 €
15+3 001 €+3 912 €-911 €
16+3 001 €+4 103 €-1 102 €
17+3 001 €+4 299 €-1 298 €
18+3 001 €+4 500 €-1 499 €
19+3 001 €+4 706 €-1 705 €
20+3 001 €+4 918 €-1 917 €
21+3 001 €+5 134 €-2 133 €
22+3 001 €+5 357 €-2 356 €
23+3 001 €+5 585 €-2 584 €
24+3 001 €+5 818 €-2 817 €
25+3 001 €+6 058 €-3 057 €
Total+75 025 €+87 248 €+-12 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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