Détails du bien

Bien expiré

VilleMarseille 1er (13)

Surface120m²

Coût Total274 650€

Loyer Annuel18 689€

Rentabilité6.80%

Cashflow/mois-199€

Prix : 185 000 €

Surface : 120 m²

Prix au m² : 1 541,67 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 6

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Opportunité rare à forte création de valeur située 12 rue Colbert, 13001 Marseille, au sein d'un immeuble haussmannien de caractère, en plein cœur du centre-ville. Bien entièrement à restructurer, idéal pour un projet de rénovation lourde et d'optimisation de surface. Fort potentiel de développement :

Appartement existant + récupération de plus de 40 m² de combles

Environ 120 m² de surface totale après travaux

Possibilités de projets :

Création d'un grand appartement familial

Colocation premium

Optimisation du plan avec redistribution complète des volumes

Configuration actuelle :

3 chambres

Cuisine indépendante Plan entièrement repensable.

Immeuble sans ascenseurFaibles charges de copropriété, élément clé pour la rentabilité globale de l'opération. Emplacement stratégique : rue Colbert, secteur central à forte demande locative et patrimoniale, à proximité immédiate des transports, commerces, universités et pôles économiques.

Ville : Marseille 1er

Département : Bouches-du-Rhône

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 13001

Total : 274 650€

Prix d'acquisition : 185 000€

Travaux : 74 850€

Valeur du bien : 259 850€

Frais de notaire : 14 800€

Coût estimé : 14 800€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 120m²

Loyer prédit : 12.98€/m²/mois

Fourchette : 9.73€ - 17.32€/m²/mois

Loyer total estimé : 1557€/mois

Loyer annuel estimé : 18689€/an

Fourchette totale : 1167€ - 2078€/mois

Fourchette annuelle : 14006€ - 24939€/an

Rentabilité brute :6.80%

Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.08%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :274 650€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 370,55€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.47%

Assurance emprunteur :80,11€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 450,65€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 514,29€

Coût de l'assurance :24 031,87€

Taxe foncière : 1 868,94€/an

Soit par mois : 155,74€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 557,45€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 756,40€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-198,95€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 120 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 12 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures

Quantité: salon (environ 30 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Second œuvreOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité générale

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

Second œuvreOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Plomberie générale

Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

Quantité: 120 m² de tuyauterie

Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Combles

Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 40 m²

Raison: DPE F - Appartement - Récupération de combles pour améliorer le score énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 850 €(624 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:10 800€
Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:18 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres:6 750€
Rénovation complète 3 chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant la main d'œuvre)
Salon:4 500€
Rénovation complète salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Électricité générale:1 200€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre), Ajout de 10 prises × 75€ = 750€
Plomberie générale:1 800€
Vérification et mise à jour tuyauterie: 120 m² × 15€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Isolation:2 800€
Isolation des combles: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 557 €/mois

Revenus locatifs annuels : 18 689 €/an

Calcul : 1 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 410 €/an

Base de calcul : Emprunt de 274 650 € à 3.47% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 961 €/an

Calcul : 80 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 869 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 850 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 891 €

Revenus locatifs : +18 689 €

Charges déductibles : -88 891 €

Résultat foncier Année 1 : -70 201 €(Déficit de 70 201 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 48 801 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 041 €/an

Revenus locatifs : +18 689 €

Charges déductibles : -14 041 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 649 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48801.22 € reporté.

Prix d'achat du bien : 185 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 373 €/an

Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	18 689 €	88 900 €	9 419 €	-70 210 €	21 400 €	48 810 €	48 810 €
2	19 063 €	13 802 €	9 172 €	5 261 €	-	-	43 549 €
3	19 444 €	13 545 €	8 915 €	5 899 €	-	-	37 650 €
4	19 833 €	13 280 €	8 649 €	6 554 €	-	-	31 096 €
5	20 230 €	13 005 €	8 375 €	7 225 €	-	-	23 871 €
6	20 635 €	12 720 €	8 090 €	7 914 €	-	-	15 956 €
7	21 047 €	12 426 €	7 795 €	8 622 €	-	-	7 335 €
8	21 468 €	12 121 €	7 490 €	9 348 €	-	-	-
9	21 898 €	11 805 €	7 175 €	10 093 €	-	-	-
10	22 336 €	11 478 €	6 848 €	10 858 €	-	-	-
11	22 782 €	11 139 €	6 509 €	11 643 €	-	-	-
12	23 238 €	10 789 €	6 159 €	12 449 €	-	-	-
13	23 703 €	10 426 €	5 796 €	13 276 €	-	-	-
14	24 177 €	10 051 €	5 421 €	14 126 €	-	-	-
15	24 660 €	9 662 €	5 032 €	14 998 €	-	-	-
16	25 153 €	9 260 €	4 629 €	15 894 €	-	-	-
17	25 656 €	8 843 €	4 213 €	16 813 €	-	-	-
18	26 170 €	8 412 €	3 781 €	17 758 €	-	-	-
19	26 693 €	7 965 €	3 335 €	18 728 €	-	-	-
20	27 227 €	7 503 €	2 873 €	19 724 €	-	-	-
21	27 771 €	7 024 €	2 394 €	20 747 €	-	-	-
22	28 327 €	6 529 €	1 899 €	21 798 €	-	-	-
23	28 893 €	6 016 €	1 386 €	22 877 €	-	-	-
24	29 471 €	5 485 €	855 €	23 986 €	-	-	-
25	30 061 €	4 935 €	305 €	25 125 €	-	-	-
TOTAL	598 626 €	327 120 €	136 514 €	271 506 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 506 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 689 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 925 €	-6 420 €	+10 345 €
2	+3 925 €	0 €	+3 925 €
3	+3 925 €	0 €	+3 925 €
4	+3 925 €	0 €	+3 925 €
5	+3 925 €	0 €	+3 925 €
6	+3 925 €	0 €	+3 925 €
7	+3 925 €	0 €	+3 925 €
8	+3 925 €	+604 €	+3 321 €
9	+3 925 €	+3 028 €	+897 €
10	+3 925 €	+3 257 €	+668 €
11	+3 925 €	+3 493 €	+432 €
12	+3 925 €	+3 735 €	+190 €
13	+3 925 €	+3 983 €	-58 €
14	+3 925 €	+4 238 €	-313 €
15	+3 925 €	+4 499 €	-574 €
16	+3 925 €	+4 768 €	-843 €
17	+3 925 €	+5 044 €	-1 119 €
18	+3 925 €	+5 327 €	-1 402 €
19	+3 925 €	+5 618 €	-1 693 €
20	+3 925 €	+5 917 €	-1 992 €
21	+3 925 €	+6 224 €	-2 299 €
22	+3 925 €	+6 539 €	-2 614 €
23	+3 925 €	+6 863 €	-2 938 €
24	+3 925 €	+7 196 €	-3 271 €
25	+3 925 €	+7 538 €	-3 613 €
Total	+98 125 €	+81 452 €	+16 673 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (4)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Détails du bien

📸 Images (4)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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