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Appartement à vendre

VilleMont-Saint-Aignan (76)
Surface53m²
Coût Total103 500€
Loyer Annuel9 505€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 415,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

MONT-SAINT-AIGNAN - LES COQUETS

En exclusivité, Appartement T2 de 53m2, ACTUELLEMENT LOUÉ, comprenant : entrée, salon/séjour exposé sud, cuisine séparée, wc séparé, placard, salle de douche, 1 chambre avec placard.

Loyer actuel : 1550 euros / mois CC - 594 euros /mois HC

  • Place de stationnement
  • Cave
  • Ascenseur
  • Grand balcon
  • Restaurant / salle de sport ..
  • Accompagnement pour personnes âgés

Idéal investissement locatif - rentabilité brute 9%

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 100 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 490.00 et 720.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Mont-Saint-Aignan
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76130
Coordonnées : 49.462628, 1.078439
Total : 103 500€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 22 500€
Valeur du bien : 97 500€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 14.94€/m²/mois
Fourchette : 12.46€ - 17.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9505€/an
Fourchette totale : 660€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7925€ - 11401€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 953,13 €/m²
Basé sur :317 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 516 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-28 516€ (-27.5%)
Marge achat-revente :16€ (0.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 943,62€
Coût de l'assurance :9 056,25€
Taxe foncière : 950,50€/an
Soit par mois : 79,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 792,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments électroménagers datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 500 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (8 m²): 5000€ (milieu de gamme), Plomberie mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 12000€ (2000€/m² incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambre:3 000€
    Rénovation chambre (12 m²): Peinture murs et plafond: 360€, Revêtement sol (parquet flottant): 480€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-Saint-Aignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 505 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 390 €
Revenus locatifs : +9 505 €
Charges déductibles : -27 390 €
Résultat foncier Année 1 : -17 885 €(Déficit de 17 885 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 890 €/an
Revenus locatifs : +9 505 €
Charges déductibles : -4 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7184.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 505 €27 393 €3 580 €-17 888 €10 700 €7 188 €7 188 €
29 695 €4 799 €3 487 €4 896 €--2 293 €
39 889 €4 702 €3 390 €5 187 €---
410 087 €4 602 €3 289 €5 485 €---
510 289 €4 498 €3 185 €5 791 €---
610 494 €4 390 €3 077 €6 105 €---
710 704 €4 278 €2 965 €6 426 €---
810 918 €4 162 €2 849 €6 756 €---
911 137 €4 042 €2 730 €7 094 €---
1011 359 €3 918 €2 606 €7 441 €---
1111 587 €3 790 €2 477 €7 797 €---
1211 818 €3 657 €2 344 €8 161 €---
1312 055 €3 519 €2 206 €8 536 €---
1412 296 €3 376 €2 064 €8 919 €---
1512 542 €3 229 €1 916 €9 313 €---
1612 792 €3 076 €1 763 €9 717 €---
1713 048 €2 917 €1 604 €10 131 €---
1813 309 €2 753 €1 440 €10 556 €---
1913 575 €2 583 €1 270 €10 992 €---
2013 847 €2 407 €1 095 €11 440 €---
2114 124 €2 225 €912 €11 899 €---
2214 406 €2 036 €724 €12 370 €---
2314 695 €1 841 €528 €12 854 €---
2414 988 €1 639 €326 €13 350 €---
2515 288 €1 429 €116 €13 859 €---
TOTAL304 448 €107 262 €51 944 €197 185 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 996 €-3 210 €+5 206 €
2+1 996 €0 €+1 996 €
3+1 996 €+868 €+1 128 €
4+1 996 €+1 646 €+350 €
5+1 996 €+1 737 €+259 €
6+1 996 €+1 831 €+165 €
7+1 996 €+1 928 €+68 €
8+1 996 €+2 027 €-31 €
9+1 996 €+2 128 €-132 €
10+1 996 €+2 232 €-236 €
11+1 996 €+2 339 €-343 €
12+1 996 €+2 448 €-452 €
13+1 996 €+2 561 €-565 €
14+1 996 €+2 676 €-680 €
15+1 996 €+2 794 €-798 €
16+1 996 €+2 915 €-919 €
17+1 996 €+3 039 €-1 043 €
18+1 996 €+3 167 €-1 171 €
19+1 996 €+3 298 €-1 302 €
20+1 996 €+3 432 €-1 436 €
21+1 996 €+3 570 €-1 574 €
22+1 996 €+3 711 €-1 715 €
23+1 996 €+3 856 €-1 860 €
24+1 996 €+4 005 €-2 009 €
25+1 996 €+4 158 €-2 162 €
Total+49 900 €+59 156 €+-9 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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