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Maison à vendre

VilleSaint-Geniès-de-Malgoirès (30)
Surface144.8m²
Coût Total266 340€
Loyer Annuel17 791€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 144.8 m²
Prix au m² : 1 381,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à proximité immédiate des commerces, des écoles et de la gare, maison de village divisée en deux appartements, sur un terrain de 750 m².

Au rez-de-chaussée : un appartement de 85 m² de type F4, nécessitant quelques travaux de mise aux normes, dâ euros™isolation et dâ euros™embellissement.

à euros lâ euros™Ã©tage : un appartement de 59 m² de type F3, en bon état général, aucun travaux à prévoir.

Le bien est vendu loué.

La parcelle, déjà divisée en deux lots, offre la possibilité de réaliser une nouvelle construction. Différentes possibilités peuvent être proposées en traditionnel ou en bois.

Ville : Saint-Geniès-de-Malgoirès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30190
Coordonnées : 43.946272, 4.218549
Total : 266 340€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 50 340€
Valeur du bien : 250 340€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144.8m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17791€/an
Fourchette totale : 1146€ - 1917€/mois
Fourchette annuelle : 13757€ - 23008€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 342,57 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :339 204 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-139 204€ (-41.0%)
Marge achat-revente :72 864€ (21.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 319,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 396,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 395,81€
Coût de l'assurance :23 304,75€
Taxe foncière : 1 779,12€/an
Soit par mois : 148,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 482,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 545,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 144.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (144.8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 18 fenêtres (144.8 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et usés.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 32 m² (20 m² + 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 340 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation - Combles:7 240€
    Isolation combles: 144.8 m² × 50€/m² = 7240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Geniès-de-Malgoirès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 791 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 992 €
Revenus locatifs : +17 791 €
Charges déductibles : -61 992 €
Résultat foncier Année 1 : -44 201 €(Déficit de 44 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 652 €/an
Revenus locatifs : +17 791 €
Charges déductibles : -11 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22800.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 791 €62 000 €8 949 €-44 209 €21 400 €22 809 €22 809 €
218 147 €11 423 €8 711 €6 724 €--16 085 €
318 510 €11 177 €8 466 €7 333 €--8 752 €
418 880 €10 923 €8 211 €7 958 €--794 €
519 258 €10 659 €7 948 €8 598 €---
619 643 €10 387 €7 676 €9 256 €---
720 036 €10 106 €7 394 €9 930 €---
820 436 €9 814 €7 103 €10 622 €---
920 845 €9 513 €6 802 €11 332 €---
1021 262 €9 201 €6 490 €12 061 €---
1121 687 €8 879 €6 167 €12 809 €---
1222 121 €8 545 €5 834 €13 576 €---
1322 564 €8 200 €5 489 €14 364 €---
1423 015 €7 843 €5 131 €15 172 €---
1523 475 €7 473 €4 762 €16 002 €---
1623 945 €7 091 €4 380 €16 854 €---
1724 423 €6 696 €3 984 €17 728 €---
1824 912 €6 287 €3 575 €18 625 €---
1925 410 €5 863 €3 152 €19 547 €---
2025 918 €5 426 €2 714 €20 493 €---
2126 437 €4 973 €2 261 €21 464 €---
2226 965 €4 504 €1 793 €22 461 €---
2327 505 €4 019 €1 308 €23 485 €---
2428 055 €3 518 €807 €24 537 €---
2528 616 €2 999 €288 €25 617 €---
TOTAL569 857 €247 519 €129 396 €322 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 736 €-6 420 €+10 156 €
2+3 736 €0 €+3 736 €
3+3 736 €0 €+3 736 €
4+3 736 €0 €+3 736 €
5+3 736 €+2 341 €+1 395 €
6+3 736 €+2 777 €+959 €
7+3 736 €+2 979 €+757 €
8+3 736 €+3 187 €+549 €
9+3 736 €+3 400 €+336 €
10+3 736 €+3 618 €+118 €
11+3 736 €+3 843 €-107 €
12+3 736 €+4 073 €-337 €
13+3 736 €+4 309 €-573 €
14+3 736 €+4 552 €-816 €
15+3 736 €+4 801 €-1 065 €
16+3 736 €+5 056 €-1 320 €
17+3 736 €+5 318 €-1 582 €
18+3 736 €+5 588 €-1 852 €
19+3 736 €+5 864 €-2 128 €
20+3 736 €+6 148 €-2 412 €
21+3 736 €+6 439 €-2 703 €
22+3 736 €+6 738 €-3 002 €
23+3 736 €+7 046 €-3 310 €
24+3 736 €+7 361 €-3 625 €
25+3 736 €+7 685 €-3 949 €
Total+93 400 €+96 702 €+-3 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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