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Maison de ville / de bourg

VilleArrou (28)
Surface127m²
Coût Total161 820€
Loyer Annuel12 276€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 708,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 127 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 399 m² de terrain, Mandat exclusif, Toilettes séparées, 2 garages, 1 étage, Frais d'agences inclus : 5,88% du prix, Kitchenette

Ensemble immobilier en hyper centre de Arrou !

Au rez-de-chaussée un salon, une cuisine, un WC et une boutique de 20m² ainsi qu'un ancien laboratoire de 40m² en plus de la maison d'habitation.

A l'étage, un palier dessert 3 chambres, une salle d'eau avec baignoire, une pièce et un WC.

A l'extérieur, une terrasse avec jardinet, une cour, 2 garages, un studio et un WC.

Gare, écoles et commerces ainsi qu'une base de loisirs à proximité.

Honoraires inclus de 5.88% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 85 000 €. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2634.00 € et 3564.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Votre conseiller eXp Realty : Rudy PLONGEUR Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 909527657

Ville : Arrou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28290
Coordonnées : 48.099585, 1.122469
Total : 161 820€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 64 620€
Valeur du bien : 154 620€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1023€/mois
Loyer annuel estimé : 12276€/an
Fourchette totale : 797€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 9567€ - 15751€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :965,52 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 620 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-32 620€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-39 200€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :47,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 852,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 912,87€
Coût de l'assurance :14 159,25€
Taxe foncière : 1 227,59€/an
Soit par mois : 102,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 022,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 620 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 120€
    Isolation des combles perdus: 127 m² × 60€/m² = 7620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Rafraîchissement couloir:300€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 023 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 276 €/an
Calcul : 1 023 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 820 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 228 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 926 €
Revenus locatifs : +12 276 €
Charges déductibles : -71 926 €
Résultat foncier Année 1 : -59 650 €(Déficit de 59 650 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 250 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 306 €/an
Revenus locatifs : +12 276 €
Charges déductibles : -7 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38250.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 276 €71 932 €5 518 €-59 656 €21 400 €38 256 €38 256 €
212 521 €7 166 €5 372 €5 355 €--32 900 €
312 772 €7 015 €5 221 €5 756 €--27 144 €
413 027 €6 859 €5 065 €6 168 €--20 976 €
513 288 €6 698 €4 904 €6 590 €--14 386 €
613 554 €6 531 €4 737 €7 023 €--7 364 €
713 825 €6 358 €4 564 €7 466 €---
814 101 €6 179 €4 385 €7 922 €---
914 383 €5 994 €4 200 €8 389 €---
1014 671 €5 802 €4 008 €8 868 €---
1114 964 €5 604 €3 810 €9 360 €---
1215 264 €5 399 €3 605 €9 865 €---
1315 569 €5 186 €3 392 €10 383 €---
1415 880 €4 966 €3 172 €10 914 €---
1516 198 €4 738 €2 944 €11 460 €---
1616 522 €4 502 €2 709 €12 019 €---
1716 852 €4 259 €2 465 €12 594 €---
1817 189 €4 006 €2 212 €13 183 €---
1917 533 €3 745 €1 951 €13 788 €---
2017 884 €3 474 €1 680 €14 410 €---
2118 241 €3 194 €1 400 €15 047 €---
2218 606 €2 904 €1 110 €15 702 €---
2318 978 €2 604 €810 €16 374 €---
2419 358 €2 294 €500 €17 064 €---
2519 745 €1 972 €178 €17 773 €---
TOTAL393 200 €189 382 €79 913 €203 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 578 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 578 €-6 420 €+8 998 €
2+2 578 €0 €+2 578 €
3+2 578 €0 €+2 578 €
4+2 578 €0 €+2 578 €
5+2 578 €0 €+2 578 €
6+2 578 €0 €+2 578 €
7+2 578 €+31 €+2 547 €
8+2 578 €+2 377 €+201 €
9+2 578 €+2 517 €+61 €
10+2 578 €+2 661 €-83 €
11+2 578 €+2 808 €-230 €
12+2 578 €+2 959 €-381 €
13+2 578 €+3 115 €-537 €
14+2 578 €+3 274 €-696 €
15+2 578 €+3 438 €-860 €
16+2 578 €+3 606 €-1 028 €
17+2 578 €+3 778 €-1 200 €
18+2 578 €+3 955 €-1 377 €
19+2 578 €+4 137 €-1 559 €
20+2 578 €+4 323 €-1 745 €
21+2 578 €+4 514 €-1 936 €
22+2 578 €+4 711 €-2 133 €
23+2 578 €+4 912 €-2 334 €
24+2 578 €+5 119 €-2 541 €
25+2 578 €+5 332 €-2 754 €
Total+64 450 €+61 146 €+3 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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