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Appartement 5 pièces 90 m²

VilleGrigny (91)
Surface90m²
Coût Total176 830€
Loyer Annuel14 143€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 561,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

GRIGNY CENTRE - A Vendre F6 - Résidence avec gardien

GRIGNY CENTRE A vendre - Grand F6 de 90,41m² en bon état général, idéal pour une famille en quête d'espace.

À seulement 9 minutes à pied de la station Grigny Centre RER D (Paris à 30 min), découvrez ce spacieux F6 offrant confort et qualité de vie. Situé au 2éme étage avec ascenseur dans une résidence avec gardien.

Dès l'entrée, vous serez séduit par sa disposition ainsi que par son double/séjour baigné de lumière orienté SUD OUEST.

Il est composé de :

  • 4 chambres
  • Une grande cuisine
  • D'un dégagement incluant de nombreux rangements intégrés
  • Une salle d'eau
  • WC séparés
  • Une place de parking
  • Une cave saine

Chauffage collectif au sol

DPE : C Charges annuelle : 1 200€ Montant de la taxe foncière : 1 800€ Référence agence : 0000 Référence annonce : H0KQ-6QM-LPN Date de réalisation du diagnostic : 27/12/2020 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 130 093 €

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.650740, 2.392318
Total : 176 830€
Prix d'acquisition : 140 500€
Travaux : 25 090€
Valeur du bien : 165 590€
Frais de notaire : 11 240€
Coût estimé : 11 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14143€/an
Fourchette totale : 948€ - 1465€/mois
Fourchette annuelle : 11377€ - 17580€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 280,69 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 262 €
Prix d'achat :140 500 €
Décote à l'achat :+25 238€ (+21.9%)
Marge achat-revente :-61 568€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 913,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 247,20€
Coût de l'assurance :15 030,55€
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 178,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 4 chambres avec pose de parquet flottant ou stratifié
Quantité: 4 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 090 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 90 m²): 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 25€/m² = 950€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 143 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 830 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 399 €
Revenus locatifs : +14 143 €
Charges déductibles : -34 399 €
Résultat foncier Année 1 : -20 256 €(Déficit de 20 256 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 309 €/an
Revenus locatifs : +14 143 €
Charges déductibles : -9 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9556.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 325 €(65% de 140 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 321 €/an
Calcul : 91 325 € × 3,636% = 3 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 143 €34 404 €5 713 €-20 262 €10 700 €9 562 €9 562 €
214 425 €9 160 €5 559 €5 265 €--4 296 €
314 714 €9 000 €5 399 €5 713 €---
415 008 €8 836 €5 234 €6 172 €---
515 308 €8 665 €5 064 €6 643 €---
615 614 €8 490 €4 888 €7 125 €---
715 927 €8 308 €4 707 €7 619 €---
816 245 €8 120 €4 519 €8 125 €---
916 570 €7 926 €4 325 €8 644 €---
1016 902 €7 726 €4 124 €9 176 €---
1117 240 €7 519 €3 917 €9 721 €---
1217 584 €7 305 €3 703 €10 280 €---
1317 936 €7 083 €3 482 €10 853 €---
1418 295 €6 855 €3 254 €11 440 €---
1518 661 €6 619 €3 018 €12 042 €---
1619 034 €6 375 €2 774 €12 659 €---
1719 415 €6 123 €2 522 €13 291 €---
1819 803 €5 863 €2 262 €13 940 €---
1920 199 €5 594 €1 993 €14 605 €---
2020 603 €5 316 €1 715 €15 287 €---
2121 015 €5 029 €1 428 €15 986 €---
2221 435 €4 733 €1 131 €16 703 €---
2321 864 €4 426 €825 €17 438 €---
2422 301 €4 110 €508 €18 192 €---
2522 747 €3 782 €181 €18 965 €---
TOTAL452 989 €197 368 €82 247 €255 621 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 970 €-3 210 €+6 180 €
2+2 970 €0 €+2 970 €
3+2 970 €+425 €+2 545 €
4+2 970 €+1 852 €+1 118 €
5+2 970 €+1 993 €+977 €
6+2 970 €+2 137 €+833 €
7+2 970 €+2 286 €+684 €
8+2 970 €+2 438 €+532 €
9+2 970 €+2 593 €+377 €
10+2 970 €+2 753 €+217 €
11+2 970 €+2 916 €+54 €
12+2 970 €+3 084 €-114 €
13+2 970 €+3 256 €-286 €
14+2 970 €+3 432 €-462 €
15+2 970 €+3 613 €-643 €
16+2 970 €+3 798 €-828 €
17+2 970 €+3 987 €-1 017 €
18+2 970 €+4 182 €-1 212 €
19+2 970 €+4 381 €-1 411 €
20+2 970 €+4 586 €-1 616 €
21+2 970 €+4 796 €-1 826 €
22+2 970 €+5 011 €-2 041 €
23+2 970 €+5 231 €-2 261 €
24+2 970 €+5 458 €-2 488 €
25+2 970 €+5 689 €-2 719 €
Total+74 250 €+76 686 €+-2 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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