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Appartement Lumineux 85 m2 T4 Perpignan

VillePerpignan (66)
Surface85m²
Coût Total155 800€
Loyer Annuel10 215€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 529,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité

Lmd immobilier , Maxime Pages vous présente : Perpignan Quartier Moulin à vent Appartement T4, avec belle hauteur sous plafond , d'une superficie, habitable de 85 m², situé au premier étage, d'une petite copropriété de trois lots. Profitez d'une pièce de vie lumineuse de plus de 35 m2. 3 chambres, une salle d'eau et un wc indépendant. Syndic bénévole et faibles charges de copropriété. La cuisine et la salle d'eau on été entièrement rénovées. Quelques travaux à prévoir ( menuiseries simple vitrage, et installation d'une climatisation réversible) Pour plus d'informations, n'hésitez pas à me contacter. Bien soumis au statut de la copropriété, 3 logements, procédure en cours : aucune, 3 lots, Charges budget prévisionnel annuel 0 €.

Annonce publiée par Maxime Pages (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Thuir, 66300 immatriculé au RSAC de Perpignan sous le n°902 633 221 000 12. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. - https://lmdimmobilier.fr/bareme-des-honoraires.pdf

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.689397, 2.895122
Total : 155 800€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 15 400€
Valeur du bien : 145 400€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10215€/an
Fourchette totale : 687€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 8246€ - 12654€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 478,87 €/m²
Basé sur :809 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 704 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :+4 296€ (+3.4%)
Marge achat-revente :-30 096€ (-23.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :45,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 738,96€
Coût de l'assurance :13 632,50€
Taxe foncière : 1 021,50€/an
Soit par mois : 85,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une climatisation réversible pour améliorer le confort thermique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 400 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:6 800€
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chauffage - Installation système:5 000€
    Climatisation réversible: 1 système × 5000€ = 5000€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 60 m²) × 20€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Chauffage - Installation système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 215 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 800 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 887 €
Revenus locatifs : +10 215 €
Charges déductibles : -21 887 €
Résultat foncier Année 1 : -11 672 €(Déficit de 11 672 €)
Imputable sur revenu global : 11 672 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 487 €/an
Revenus locatifs : +10 215 €
Charges déductibles : -6 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 728 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 215 €21 892 €4 925 €-11 677 €11 677 €--
210 419 €6 358 €4 791 €4 062 €---
310 628 €6 219 €4 652 €4 409 €---
410 840 €6 076 €4 509 €4 764 €---
511 057 €5 928 €4 361 €5 129 €---
611 278 €5 775 €4 209 €5 503 €---
711 504 €5 618 €4 051 €5 886 €---
811 734 €5 455 €3 888 €6 279 €---
911 968 €5 287 €3 720 €6 681 €---
1012 208 €5 114 €3 547 €7 094 €---
1112 452 €4 935 €3 368 €7 517 €---
1212 701 €4 750 €3 183 €7 951 €---
1312 955 €4 559 €2 992 €8 396 €---
1413 214 €4 362 €2 795 €8 852 €---
1513 478 €4 158 €2 591 €9 320 €---
1613 748 €3 948 €2 381 €9 800 €---
1714 023 €3 731 €2 164 €10 292 €---
1814 303 €3 507 €1 940 €10 796 €---
1914 590 €3 276 €1 709 €11 314 €---
2014 881 €3 037 €1 470 €11 844 €---
2115 179 €2 791 €1 224 €12 388 €---
2215 483 €2 536 €969 €12 946 €---
2315 792 €2 273 €707 €13 519 €---
2416 108 €2 002 €435 €14 106 €---
2516 430 €1 722 €155 €14 708 €---
TOTAL327 189 €125 309 €70 739 €201 880 €11 677 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 503 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 145 €-3 503 €+5 648 €
2+2 145 €+1 218 €+927 €
3+2 145 €+1 323 €+822 €
4+2 145 €+1 429 €+716 €
5+2 145 €+1 539 €+606 €
6+2 145 €+1 651 €+494 €
7+2 145 €+1 766 €+379 €
8+2 145 €+1 884 €+261 €
9+2 145 €+2 004 €+141 €
10+2 145 €+2 128 €+17 €
11+2 145 €+2 255 €-110 €
12+2 145 €+2 385 €-240 €
13+2 145 €+2 519 €-374 €
14+2 145 €+2 656 €-511 €
15+2 145 €+2 796 €-651 €
16+2 145 €+2 940 €-795 €
17+2 145 €+3 088 €-943 €
18+2 145 €+3 239 €-1 094 €
19+2 145 €+3 394 €-1 249 €
20+2 145 €+3 553 €-1 408 €
21+2 145 €+3 716 €-1 571 €
22+2 145 €+3 884 €-1 739 €
23+2 145 €+4 056 €-1 911 €
24+2 145 €+4 232 €-2 087 €
25+2 145 €+4 412 €-2 267 €
Total+53 625 €+60 564 €+-6 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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