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Maison - 8 pièce(s) - 153 m²

VilleDuravel (46)
Surface153m²
Coût Total244 110€
Loyer Annuel12 989€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-328€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 039,22 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à usage d'habitation d'environ 150m² habitables à rénover. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée sur cuisine, salon, 3 chambres, salle d'eau avec wc, cuisine d'été. A l'étage: palier, 3 chambres, salle d'eau et wc. Garage avec atelier. Cave. (6.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Surface terrain : 4828 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Fuel Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Independante Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 3552

Ville : Duravel
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46700
Coordonnées : 44.503952, 1.097024
Total : 244 110€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 72 390€
Valeur du bien : 231 390€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12989€/an
Fourchette totale : 856€ - 1369€/mois
Fourchette annuelle : 10272€ - 16424€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 048,92 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :313 484 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-154 484€ (-49.3%)
Marge achat-revente :69 374€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 210,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :91,54€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 301,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 986,35€
Coût de l'assurance :27 462,38€
Taxe foncière : 1 298,89€/an
Soit par mois : 108,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 082,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-327,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations
Quantité: salon complet (estimé 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour de la plomberie pour conformité et remplacement des tuyaux vétustes
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 390 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 950€
    Isolation combles: 153 m² × 70€/m² = 10710€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électrique: 1 tableau = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:12 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison = 12000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Duravel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 989 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 110 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 098 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 299 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 006 €
Revenus locatifs : +12 989 €
Charges déductibles : -83 006 €
Résultat foncier Année 1 : -70 017 €(Déficit de 70 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 616 €/an
Revenus locatifs : +12 989 €
Charges déductibles : -10 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48616.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 989 €83 014 €8 226 €-70 025 €21 400 €48 625 €48 625 €
213 249 €10 406 €8 008 €2 843 €--45 782 €
313 514 €10 180 €7 783 €3 334 €--42 448 €
413 784 €9 946 €7 549 €3 838 €--38 611 €
514 060 €9 705 €7 307 €4 355 €--34 256 €
614 341 €9 455 €7 057 €4 886 €--29 370 €
714 628 €9 196 €6 799 €5 431 €--23 938 €
814 920 €8 929 €6 531 €5 991 €--17 947 €
915 219 €8 652 €6 254 €6 567 €--11 380 €
1015 523 €8 365 €5 968 €7 158 €--4 223 €
1115 833 €8 069 €5 672 €7 764 €---
1216 150 €7 762 €5 365 €8 388 €---
1316 473 €7 445 €5 048 €9 028 €---
1416 802 €7 117 €4 719 €9 686 €---
1517 139 €6 777 €4 380 €10 361 €---
1617 481 €6 426 €4 029 €11 055 €---
1717 831 €6 062 €3 665 €11 769 €---
1818 188 €5 686 €3 289 €12 501 €---
1918 551 €5 297 €2 900 €13 254 €---
2018 922 €4 894 €2 497 €14 028 €---
2119 301 €4 478 €2 080 €14 823 €---
2219 687 €4 047 €1 649 €15 640 €---
2320 081 €3 601 €1 204 €16 480 €---
2420 482 €3 140 €742 €17 343 €---
2520 892 €2 662 €265 €18 230 €---
TOTAL416 037 €251 311 €118 986 €164 726 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 728 €-6 420 €+9 148 €
2+2 728 €0 €+2 728 €
3+2 728 €0 €+2 728 €
4+2 728 €0 €+2 728 €
5+2 728 €0 €+2 728 €
6+2 728 €0 €+2 728 €
7+2 728 €0 €+2 728 €
8+2 728 €0 €+2 728 €
9+2 728 €0 €+2 728 €
10+2 728 €0 €+2 728 €
11+2 728 €+1 063 €+1 665 €
12+2 728 €+2 516 €+212 €
13+2 728 €+2 708 €+20 €
14+2 728 €+2 906 €-178 €
15+2 728 €+3 108 €-380 €
16+2 728 €+3 317 €-589 €
17+2 728 €+3 531 €-803 €
18+2 728 €+3 750 €-1 022 €
19+2 728 €+3 976 €-1 248 €
20+2 728 €+4 208 €-1 480 €
21+2 728 €+4 447 €-1 719 €
22+2 728 €+4 692 €-1 964 €
23+2 728 €+4 944 €-2 216 €
24+2 728 €+5 203 €-2 475 €
25+2 728 €+5 469 €-2 741 €
Total+68 200 €+49 418 €+18 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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