Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

APPARTEMENT T4 RENOVE AVEC DEUX STATIONNEMENTS PRIVATIFS

VilleTulle (19)
Surface96m²
Coût Total127 112€
Loyer Annuel8 853€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 400 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 181,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 2

Situé à proximité immédiate des commodités (accessibles à pieds) cet appartement vous offre de beaux volumes avec 96m2 habitables, au 1er étage d'une copropriété bénévole à taille humaine. En très bon état général, il vous offre une cuisine équipée et amébagée ouverte sur une pièce de vie lumineuse, trois chambres dont deux avec de grands placards, une salle d'eau, deux wc et une buanderie/chaufferie. Ses plus : deux caves vous offrant du rangement et deux stationnements privatifs. Chauffage individuel au gaz de ville, deux clims réversibles dans la pièce de vie et dans une chambre, assainissement collectif, DPE en D. Faibles charges de copropriété. bâtiment sécurisé via un interphone et en bon état général. N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94 afin d'organiser une visite !

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.259944, 1.759459
Total : 127 112€
Prix d'acquisition : 113 400€
Travaux : 4 640€
Valeur du bien : 118 040€
Frais de notaire : 9 072€
Coût estimé : 9 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8853€/an
Fourchette totale : 583€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 6993€ - 11209€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :953,61 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 547 €
Prix d'achat :113 400 €
Décote à l'achat :+21 853€ (+23.9%)
Marge achat-revente :-35 565€ (-38.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 407,89€
Coût de l'assurance :11 122,30€
Taxe foncière : 885,33€/an
Soit par mois : 73,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 737,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 640 €(48 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes système de chauffage au gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:400€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 853 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 112 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 401 €
Revenus locatifs : +8 853 €
Charges déductibles : -10 401 €
Résultat foncier Année 1 : -1 548 €(Déficit de 1 548 €)
Imputable sur revenu global : 1 548 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 761 €/an
Revenus locatifs : +8 853 €
Charges déductibles : -5 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 092 €/an
Prix d'achat du bien : 113 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 710 €(65% de 113 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 680 €/an
Calcul : 73 710 € × 3,636% = 2 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 853 €10 405 €4 435 €-1 552 €1 552 €--
29 030 €5 650 €4 319 €3 381 €---
39 211 €5 530 €4 200 €3 681 €---
49 395 €5 406 €4 075 €3 990 €---
59 583 €5 277 €3 947 €4 306 €---
69 775 €5 144 €3 814 €4 631 €---
79 970 €5 006 €3 676 €4 964 €---
810 170 €4 863 €3 533 €5 307 €---
910 373 €4 715 €3 384 €5 658 €---
1010 580 €4 561 €3 231 €6 019 €---
1110 792 €4 402 €3 072 €6 390 €---
1211 008 €4 238 €2 907 €6 770 €---
1311 228 €4 067 €2 737 €7 161 €---
1411 453 €3 890 €2 560 €7 562 €---
1511 682 €3 707 €2 377 €7 974 €---
1611 915 €3 518 €2 188 €8 397 €---
1712 154 €3 322 €1 991 €8 832 €---
1812 397 €3 118 €1 788 €9 279 €---
1912 645 €2 907 €1 577 €9 737 €---
2012 898 €2 689 €1 359 €10 208 €---
2113 155 €2 463 €1 133 €10 692 €---
2213 419 €2 229 €899 €11 190 €---
2313 687 €1 986 €656 €11 701 €---
2413 961 €1 735 €405 €12 226 €---
2514 240 €1 475 €144 €12 765 €---
TOTAL283 572 €102 303 €64 408 €181 269 €1 552 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 466 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 859 €-466 €+2 325 €
2+1 859 €+1 014 €+845 €
3+1 859 €+1 104 €+755 €
4+1 859 €+1 197 €+662 €
5+1 859 €+1 292 €+567 €
6+1 859 €+1 389 €+470 €
7+1 859 €+1 489 €+370 €
8+1 859 €+1 592 €+267 €
9+1 859 €+1 698 €+161 €
10+1 859 €+1 806 €+53 €
11+1 859 €+1 917 €-58 €
12+1 859 €+2 031 €-172 €
13+1 859 €+2 148 €-289 €
14+1 859 €+2 269 €-410 €
15+1 859 €+2 392 €-533 €
16+1 859 €+2 519 €-660 €
17+1 859 €+2 650 €-791 €
18+1 859 €+2 784 €-925 €
19+1 859 €+2 921 €-1 062 €
20+1 859 €+3 062 €-1 203 €
21+1 859 €+3 208 €-1 349 €
22+1 859 €+3 357 €-1 498 €
23+1 859 €+3 510 €-1 651 €
24+1 859 €+3 668 €-1 809 €
25+1 859 €+3 830 €-1 971 €
Total+46 475 €+54 381 €+-7 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →