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Appartement à vendre

VilleMeaux (77)
Surface97.8m²
Coût Total205 640€
Loyer Annuel22 415€
Rentabilité10.90%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 97.8 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Interphone, Pas de balcon

À VENDRE MEAUX CATHÉDRALE LOCATAIRE EN PLACE ADM IMMOBILIER Couilly-Pont-Aux-Dames vous propose ce 2 pièces style loft, situé au dernier étage d’un immeuble de caractère, à seulement 7 min à pied de la gare de Meaux. Superficie : 49 m² carrez / env. 100 m² au sol Loué 730 euros par mois charges comprises locataire en place Vue dégagée sur la cathédrale cachet exceptionnel : charpente apparente, hauteur sous plafond, lumière traversante. Une entrée avec une chambre, une cuisine ouverte aménagée, une salle de bain avec fenêtre, un cellier, une salle manger/salon. Quartier paisible et recherché, à deux pas des commerces, écoles et transports. Idéal investissement patrimonial rentabilité + charme de l’ancien ! Contact : Valérie Laplaige ADM IMMOBILIER Couilly-Pont-Aux-Dames

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.955907, 2.891469
Total : 205 640€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 192 600€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.8m²
Loyer prédit : 19.10€/m²/mois
Fourchette : 16.19€ - 22.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1868€/mois
Loyer annuel estimé : 22415€/an
Fourchette totale : 1583€ - 2204€/mois
Fourchette annuelle : 18997€ - 26448€/an
Rentabilité brute :10.90%
Fourchette de rentabilité :9.24% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 042,74 €/m²
Basé sur :326 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 580 €
Prix d'achat :163 000 €
Décote à l'achat :-134 580€ (-45.2%)
Marge achat-revente :91 940€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :59,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 091,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 866,81€
Coût de l'assurance :17 993,50€
Taxe foncière : 2 241,53€/an
Soit par mois : 186,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 730,00€/mois
Soit par an : 8 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 867,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 008,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 500€
    Baignoire: 1 baignoire × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 lavabo × 400€ = 400€, Carrelage (6 m²): 6 m² × 50€ = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 415 €/an
Calcul : 1 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 640 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 242 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 760 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 469 €
Revenus locatifs : +22 415 €
Charges déductibles : -48 469 €
Résultat foncier Année 1 : -26 054 €(Déficit de 26 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 654 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 869 €/an
Revenus locatifs : +22 415 €
Charges déductibles : -18 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4654.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 415 €48 476 €7 155 €-26 061 €21 400 €4 661 €4 661 €
222 864 €18 689 €6 968 €4 175 €--486 €
323 321 €18 495 €6 774 €4 825 €---
423 787 €18 295 €6 574 €5 492 €---
524 263 €18 087 €6 366 €6 176 €---
624 748 €17 872 €6 151 €6 876 €---
725 243 €17 649 €5 928 €7 594 €---
825 748 €17 418 €5 697 €8 330 €---
926 263 €17 179 €5 458 €9 084 €---
1026 788 €16 932 €5 210 €9 857 €---
1127 324 €16 675 €4 954 €10 649 €---
1227 871 €16 409 €4 688 €11 461 €---
1328 428 €16 134 €4 413 €12 294 €---
1428 997 €15 849 €4 128 €13 147 €---
1529 577 €15 554 €3 833 €14 022 €---
1630 168 €15 248 €3 527 €14 920 €---
1730 771 €14 932 €3 210 €15 840 €---
1831 387 €14 604 €2 882 €16 783 €---
1932 015 €14 264 €2 543 €17 751 €---
2032 655 €13 912 €2 191 €18 743 €---
2133 308 €13 547 €1 826 €19 761 €---
2233 974 €13 170 €1 449 €20 804 €---
2334 654 €12 779 €1 057 €21 875 €---
2435 347 €12 374 €652 €22 973 €---
2536 054 €11 954 €233 €24 099 €---
TOTAL717 969 €426 499 €103 867 €291 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 707 €-6 420 €+11 127 €
2+4 707 €0 €+4 707 €
3+4 707 €+1 302 €+3 405 €
4+4 707 €+1 648 €+3 059 €
5+4 707 €+1 853 €+2 854 €
6+4 707 €+2 063 €+2 644 €
7+4 707 €+2 278 €+2 429 €
8+4 707 €+2 499 €+2 208 €
9+4 707 €+2 725 €+1 982 €
10+4 707 €+2 957 €+1 750 €
11+4 707 €+3 195 €+1 512 €
12+4 707 €+3 438 €+1 269 €
13+4 707 €+3 688 €+1 019 €
14+4 707 €+3 944 €+763 €
15+4 707 €+4 207 €+500 €
16+4 707 €+4 476 €+231 €
17+4 707 €+4 752 €-45 €
18+4 707 €+5 035 €-328 €
19+4 707 €+5 325 €-618 €
20+4 707 €+5 623 €-916 €
21+4 707 €+5 928 €-1 221 €
22+4 707 €+6 241 €-1 534 €
23+4 707 €+6 562 €-1 855 €
24+4 707 €+6 892 €-2 185 €
25+4 707 €+7 230 €-2 523 €
Total+117 675 €+87 441 €+30 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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