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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarsais (17)
Surface126m²
Coût Total238 160€
Loyer Annuel13 348€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 345,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de cave

Proche de Surgères, ensemble de 2 maison en pierre. Chacune se compose d'un séjour avec coin cuisine, salle d'eau, WC et 2 chambres en étage. Jardins indépendants pour chaque maison. Possibilié de réunir l'ensemble. Travaux à prévoir.

Ville : Marsais
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.122395, -0.621069
Total : 238 160€
Prix d'acquisition : 169 500€
Travaux : 55 100€
Valeur du bien : 224 600€
Frais de notaire : 13 560€
Coût estimé : 13 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13348€/an
Fourchette totale : 906€ - 1366€/mois
Fourchette annuelle : 10866€ - 16396€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300,22 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 828 €
Prix d'achat :169 500 €
Décote à l'achat :+5 672€ (+3.5%)
Marge achat-revente :-74 332€ (-45.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 173,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 232,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 803,56€
Coût de l'assurance :17 862,00€
Taxe foncière : 1 334,80€/an
Soit par mois : 111,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 112,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 100€/m² = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture et petits travaux: 1 cuisine × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 1 entrée × 500€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marsais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 348 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 160 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 025 €
Revenus locatifs : +13 348 €
Charges déductibles : -65 025 €
Résultat foncier Année 1 : -51 677 €(Déficit de 51 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 925 €/an
Revenus locatifs : +13 348 €
Charges déductibles : -9 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30277.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175 €(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 348 €65 033 €7 884 €-51 685 €21 400 €30 285 €30 285 €
213 615 €9 722 €7 673 €3 893 €--26 393 €
313 887 €9 504 €7 455 €4 383 €--22 010 €
414 165 €9 279 €7 230 €4 886 €--17 124 €
514 448 €9 046 €6 997 €5 402 €--11 722 €
614 737 €8 805 €6 756 €5 932 €--5 790 €
715 032 €8 556 €6 507 €6 476 €---
815 333 €8 299 €6 249 €7 034 €---
915 639 €8 032 €5 983 €7 607 €---
1015 952 €7 757 €5 708 €8 195 €---
1116 271 €7 472 €5 423 €8 799 €---
1216 597 €7 178 €5 128 €9 419 €---
1316 928 €6 873 €4 824 €10 055 €---
1417 267 €6 558 €4 509 €10 709 €---
1517 612 €6 233 €4 183 €11 380 €---
1617 965 €5 896 €3 847 €12 069 €---
1718 324 €5 548 €3 499 €12 776 €---
1818 690 €5 188 €3 139 €13 502 €---
1919 064 €4 816 €2 767 €14 248 €---
2019 445 €4 431 €2 382 €15 014 €---
2119 834 €4 033 €1 984 €15 801 €---
2220 231 €3 622 €1 572 €16 609 €---
2320 636 €3 196 €1 147 €17 439 €---
2421 048 €2 756 €707 €18 292 €---
2521 469 €2 301 €252 €19 168 €---
TOTAL427 540 €220 136 €113 804 €207 404 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 803 €-6 420 €+9 223 €
2+2 803 €0 €+2 803 €
3+2 803 €0 €+2 803 €
4+2 803 €0 €+2 803 €
5+2 803 €0 €+2 803 €
6+2 803 €0 €+2 803 €
7+2 803 €+206 €+2 597 €
8+2 803 €+2 110 €+693 €
9+2 803 €+2 282 €+521 €
10+2 803 €+2 459 €+344 €
11+2 803 €+2 640 €+163 €
12+2 803 €+2 826 €-23 €
13+2 803 €+3 017 €-214 €
14+2 803 €+3 213 €-410 €
15+2 803 €+3 414 €-611 €
16+2 803 €+3 621 €-818 €
17+2 803 €+3 833 €-1 030 €
18+2 803 €+4 051 €-1 248 €
19+2 803 €+4 274 €-1 471 €
20+2 803 €+4 504 €-1 701 €
21+2 803 €+4 740 €-1 937 €
22+2 803 €+4 983 €-2 180 €
23+2 803 €+5 232 €-2 429 €
24+2 803 €+5 488 €-2 685 €
25+2 803 €+5 750 €-2 947 €
Total+70 075 €+62 221 €+7 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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