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Maison de village 5 pièces 118 m²

VilleCastres (81)
Surface118m²
Coût Total139 700€
Loyer Annuel12 574€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 754,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 5 pièces 118 m²

Maison de village située à Vielmur-sur-Agout, aux portes de Castres.

D’une surface d’environ 118 m² habitables, elle offre de beaux volumes et dispose de 3 chambres et 2 salles d’eau.

À l’extérieur, véritable atout pour une maison de village, vous profiterez d’un agréable jardin clos de murs en pierre ainsi que d’une terrasse couverte, offrant un espace intime et convivial pour profiter des beaux jours.

Côté prestations : toiture rénovée et couverte par une garantie décennale, menuiseries double vitrage. Le stationnement est facile et gratuit sur la placette située devant la maison.

Une maison fonctionnelle avec un bel extérieur, idéale pour un premier achat ou pour un projet d’investissement locatif.

Surface : 118 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/06/2024

Consommation énergie primaire : 267 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 116 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 890 € et 2 610 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.606330, 2.238125
Total : 139 700€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 43 580€
Valeur du bien : 132 580€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12574€/an
Fourchette totale : 807€ - 1360€/mois
Fourchette annuelle : 9687€ - 16321€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 752,07 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 744 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-117 744€ (-57.0%)
Marge achat-revente :67 044€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 736,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 989,17€
Coût de l'assurance :12 223,75€
Taxe foncière : 1 257,40€/an
Soit par mois : 104,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 580 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 080€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 60€/m² = 7080€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 700 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 085 €
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -50 085 €
Résultat foncier Année 1 : -37 511 €(Déficit de 37 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 505 €/an
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -6 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16111.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 574 €50 090 €4 763 €-37 516 €21 400 €16 116 €16 116 €
212 826 €6 384 €4 638 €6 441 €--9 674 €
313 082 €6 254 €4 508 €6 828 €--2 846 €
413 344 €6 119 €4 373 €7 224 €---
513 611 €5 980 €4 234 €7 630 €---
613 883 €5 836 €4 090 €8 047 €---
714 160 €5 687 €3 940 €8 474 €---
814 444 €5 532 €3 786 €8 911 €---
914 732 €5 372 €3 626 €9 360 €---
1015 027 €5 207 €3 460 €9 820 €---
1115 328 €5 036 €3 289 €10 292 €---
1215 634 €4 858 €3 112 €10 776 €---
1315 947 €4 675 €2 928 €11 272 €---
1416 266 €4 485 €2 738 €11 781 €---
1516 591 €4 288 €2 542 €12 303 €---
1616 923 €4 085 €2 338 €12 838 €---
1717 261 €3 874 €2 128 €13 387 €---
1817 607 €3 656 €1 910 €13 951 €---
1917 959 €3 430 €1 684 €14 528 €---
2018 318 €3 197 €1 450 €15 121 €---
2118 684 €2 955 €1 209 €15 729 €---
2219 058 €2 705 €958 €16 353 €---
2319 439 €2 446 €699 €16 993 €---
2419 828 €2 178 €431 €17 650 €---
2520 225 €1 900 €154 €18 324 €---
TOTAL402 750 €156 228 €68 989 €246 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641 €-6 420 €+9 061 €
2+2 641 €0 €+2 641 €
3+2 641 €0 €+2 641 €
4+2 641 €+1 313 €+1 328 €
5+2 641 €+2 289 €+352 €
6+2 641 €+2 414 €+227 €
7+2 641 €+2 542 €+99 €
8+2 641 €+2 673 €-32 €
9+2 641 €+2 808 €-167 €
10+2 641 €+2 946 €-305 €
11+2 641 €+3 088 €-447 €
12+2 641 €+3 233 €-592 €
13+2 641 €+3 382 €-741 €
14+2 641 €+3 534 €-893 €
15+2 641 €+3 691 €-1 050 €
16+2 641 €+3 852 €-1 211 €
17+2 641 €+4 016 €-1 375 €
18+2 641 €+4 185 €-1 544 €
19+2 641 €+4 359 €-1 718 €
20+2 641 €+4 536 €-1 895 €
21+2 641 €+4 719 €-2 078 €
22+2 641 €+4 906 €-2 265 €
23+2 641 €+5 098 €-2 457 €
24+2 641 €+5 295 €-2 654 €
25+2 641 €+5 497 €-2 856 €
Total+66 025 €+73 957 €+-7 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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