Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 76 m²

VilleMans (72)
Surface76m²
Coût Total146 060€
Loyer Annuel11 733€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 263,16 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 76 m²

Rèf annonce : 3595-0042

Dossier d'offre à saisir sur notre site jusqu'au 23 Mai 2026: (Pas de visite possible avant la fin du délai - merci de déposer votre dossier)

*** visite virtuelle disponible***

Au 1 rue des droits de l'homme au Mans, à 2 pas de la gare sud et de la future faculté de médecine

Appartement T2 au 4ème et dernier étage avec ascenseur de 75,51 m2 (87,83m2 au sol) comportant :

entrée avec placard cuisine pièce principale cellier salle de bain avec baignoire WC 1 chambre 1 pièce 1 place de stationnement en sous-sol

Appartement : lot 42 Parking : lot 155 DPE: D Prix: 96 000€ hors frais de notaire

Surface : 76 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 180 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/01/2025

Consommation énergie primaire : 205 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 192 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 250 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.988630, 0.198627
Total : 146 060€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 42 380€
Valeur du bien : 138 380€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 978€/mois
Loyer annuel estimé : 11733€/an
Fourchette totale : 792€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 9500€ - 14490€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 909,83 €/m²
Basé sur :288 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 147 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-49 147€ (-33.9%)
Marge achat-revente :-913€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 935,45€
Coût de l'assurance :12 780,25€
Taxe foncière : 1 173,27€/an
Soit par mois : 97,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 380 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 733 €/an
Calcul : 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 779 €
Revenus locatifs : +11 733 €
Charges déductibles : -48 779 €
Résultat foncier Année 1 : -37 046 €(Déficit de 37 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 646 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 399 €/an
Revenus locatifs : +11 733 €
Charges déductibles : -6 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15646.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 733 €48 783 €4 719 €-37 051 €21 400 €15 651 €15 651 €
211 967 €6 276 €4 591 €5 691 €--9 959 €
312 207 €6 144 €4 460 €6 063 €--3 897 €
412 451 €6 008 €4 324 €6 443 €---
512 700 €5 867 €4 183 €6 832 €---
612 954 €5 722 €4 038 €7 232 €---
713 213 €5 572 €3 888 €7 641 €---
813 477 €5 417 €3 733 €8 060 €---
913 747 €5 257 €3 572 €8 490 €---
1014 022 €5 091 €3 407 €8 930 €---
1114 302 €4 920 €3 236 €9 382 €---
1214 588 €4 743 €3 059 €9 845 €---
1314 880 €4 561 €2 876 €10 319 €---
1415 178 €4 372 €2 688 €10 805 €---
1515 481 €4 177 €2 493 €11 304 €---
1615 791 €3 976 €2 291 €11 815 €---
1716 106 €3 768 €2 083 €12 339 €---
1816 429 €3 553 €1 868 €12 876 €---
1916 757 €3 331 €1 646 €13 427 €---
2017 092 €3 101 €1 417 €13 991 €---
2117 434 €2 864 €1 180 €14 570 €---
2217 783 €2 619 €935 €15 164 €---
2318 139 €2 366 €681 €15 773 €---
2418 501 €2 104 €420 €16 397 €---
2518 871 €1 834 €150 €17 037 €---
TOTAL375 802 €152 427 €67 935 €223 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 464 €-6 420 €+8 884 €
2+2 464 €0 €+2 464 €
3+2 464 €0 €+2 464 €
4+2 464 €+764 €+1 700 €
5+2 464 €+2 050 €+414 €
6+2 464 €+2 170 €+294 €
7+2 464 €+2 292 €+172 €
8+2 464 €+2 418 €+46 €
9+2 464 €+2 547 €-83 €
10+2 464 €+2 679 €-215 €
11+2 464 €+2 815 €-351 €
12+2 464 €+2 953 €-489 €
13+2 464 €+3 096 €-632 €
14+2 464 €+3 242 €-778 €
15+2 464 €+3 391 €-927 €
16+2 464 €+3 544 €-1 080 €
17+2 464 €+3 702 €-1 238 €
18+2 464 €+3 863 €-1 399 €
19+2 464 €+4 028 €-1 564 €
20+2 464 €+4 197 €-1 733 €
21+2 464 €+4 371 €-1 907 €
22+2 464 €+4 549 €-2 085 €
23+2 464 €+4 732 €-2 268 €
24+2 464 €+4 919 €-2 455 €
25+2 464 €+5 111 €-2 647 €
Total+61 600 €+67 012 €+-5 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →